a poniżej fragment:
Nieruchomości stanowią najbliższe, niezbędne i tylko z pozoru wyłącznie materialne otoczenie, które zarówno kształtuje, jak i determinuje działania ludzi w sensie społecznym i ekonomicznym. Współcześnie, w gospodarce kapitalistycznej nieruchomościom jako dobrom ekonomicznym towarzyszy akceptacja zasad ich dystrybucji rynkowej. Jest to typowa sytuacja dotycząca społeczeństw przyjmujących gospodarkę rynkową. Komunistyczny eksperyment pozbawiania prywatnej własności ziemi mamy już za sobą i nawet badania naukowe dotyczące uspołecznienia zasobu ziemi zostały zakończone.
Nieruchomościom, które są miejscem egzystencji ludzi i prowadzenia działalności gospodarczej, towarem, źródłem bogactwa, przyczyną konfliktów pomiędzy ludźmi, narodami i społeczeństwami, przypisuje się interdyscyplinarny charakter uzasadniający prowadzenie badań z punktu widzenia wielu dziedzin nauki, które posługują się zróżnicowanymi warsztatami metodologicznymi. Jednocześnie rodzi to potrzebę działania w kierunku integracji różnorodnego pojmowania nieruchomości w celu lepszego i pełnego poznania zjawisk zachodzących w gospodarce nieruchomościami. Oczywiście, integracja dotyczy nie tylko nauki, ale przede wszystkim działalności praktyków (profesjonalistów nieruchomościowych), którzy są niezbędni do zapewnienia właściwego gospodarowania nieruchomościami i kapitałem zaangażowanym w te aktywa. Z tego względu w literaturze podkreśla się wieloaspektowy wymiar nieruchomości i konieczność rozpatrywania problematyki z nimi związanej w ujęciach:
- geograficznym (fizycznym),
- ekonomicznym,
- społecznym i
- prawnym,
a także pod kątem takich dyscyplin, jak: geologia, ochrona środowiska, gleboznawstwo, geodezja i kartografia, budownictwo, architektura, urbanistyka, socjologia, rolnictwo i leśnictwo.
Pomimo wieloaspektowego charakteru nieruchomości, zarówno w nauce, jak i praktyce pierwszoplanową i niejako nadrzędną rolę przypisuje się koncepcji prawnej. Z pewnością stanowi ona podstawę regulacji i rozwiązywania konfliktów, jednak jej korzenie tkwią w ekonomicznej teorii własności. Funkcjonowanie nieruchomości w gospodarce rozpatruje się przede wszystkim w praktycznym ujęciu prawnym, które ukształtowało się w odniesieniu do wymagań społecznych i politycznych dotyczących zapewnienia jednoznacznej identyfikacji tego dobra, zgody na silną ingerencję państwa oraz ochrony kapitału prywatnego zaangażowanego na tym rynku. Dominacja prawnej interpretacji nieruchomości jest z jednej strony związana z akceptacją rynkowego charakteru tego zasobu, co wymaga uznania dominacji własności prywatnej i uzasadniający prowadzenie badań z punktu widzenia wielu dziedzin nauki, które posługują się zróżnicowanymi warsztatami metodologicznymi. Jednocześnie rodzi to potrzebę działania w kierunku integracji różnorodnego pojmowania nieruchomości w celu lepszego i pełnego poznania zjawisk zachodzących w gospodarce nieruchomościami. Oczywiście, integracja dotyczy nie tylko nauki, ale przede wszystkim działalności praktyków (profesjonalistów nieruchomościowych), którzy są niezbędni do zapewnienia właściwego gospodarowania nieruchomościami i kapitałem zaangażowanym w te aktywa. Z tego względu w literaturze podkreśla się wieloaspektowy wymiar nieruchomości i konieczność rozpatrywania problematyki z nimi związanej w ujęciach:
- geograficznym (fizycznym),
- ekonomicznym,
- społecznym i
- prawnym,
a także pod kątem takich dyscyplin, jak: geologia, ochrona środowiska, gleboznawstwo, geodezja i kartografia, budownictwo, architektura, urbanistyka, socjologia, rolnictwo i leśnictwo.
Pomimo wieloaspektowego charakteru nieruchomości, zarówno w nauce, jak i praktyce pierwszoplanową i niejako nadrzędną rolę przypisuje się koncepcji prawnej. Z pewnością stanowi ona podstawę regulacji i rozwiązywania konfliktów, jednak jej korzenie tkwią w ekonomicznej teorii własności. Funkcjonowanie nieruchomości w gospodarce rozpatruje się przede wszystkim w praktycznym ujęciu prawnym, które ukształtowało się w odniesieniu do wymagań społecznych i politycznych dotyczących zapewnienia jednoznacznej identyfikacji tego dobra, zgody na silną ingerencję państwa oraz ochrony kapitału prywatnego zaangażowanego na tym rynku. Dominacja prawnej interpretacji nieruchomości jest z jednej strony związana z akceptacją rynkowego charakteru tego zasobu, co wymaga uznania dominacji własności prywatnej i uzasadniający prowadzenie badań z punktu widzenia wielu dziedzin nauki, które posługują się zróżnicowanymi warsztatami metodologicznymi. Jednocześnie rodzi to potrzebę działania w kierunku integracji różnorodnego pojmowania nieruchomości w celu lepszego i pełnego poznania zjawisk zachodzących w gospodarce nieruchomościami. Oczywiście, integracja dotyczy nie tylko nauki, ale przede wszystkim działalności praktyków (profesjonalistów nieruchomościowych), którzy są niezbędni do zapewnienia właściwego gospodarowania nieruchomościami i kapitałem zaangażowanym w te aktywa. Z tego względu w literaturze podkreśla się wieloaspektowy wymiar nieruchomości i konieczność rozpatrywania problematyki z nimi związanej w ujęciach:
- geograficznym (fizycznym),
- ekonomicznym,
- społecznym i
- prawnym,
a także pod kątem takich dyscyplin, jak: geologia, ochrona środowiska, gleboznawstwo, geodezja i kartografia, budownictwo, architektura, urbanistyka, socjologia, rolnictwo i leśnictwo.
Pomimo wieloaspektowego charakteru nieruchomości, zarówno w nauce, jak i praktyce pierwszoplanową i niejako nadrzędną rolę przypisuje się koncepcji prawnej. Z pewnością stanowi ona podstawę regulacji i rozwiązywania konfliktów, jednak jej korzenie tkwią w ekonomicznej teorii własności. Funkcjonowanie nieruchomości w gospodarce rozpatruje się przede wszystkim w praktycznym ujęciu prawnym, które ukształtowało się w odniesieniu do wymagań społecznych i politycznych dotyczących zapewnienia jednoznacznej identyfikacji tego dobra, zgody na silną ingerencję państwa oraz ochrony kapitału prywatnego zaangażowanego na tym rynku. Dominacja prawnej interpretacji nieruchomości jest z jednej strony związana z akceptacją rynkowego charakteru tego zasobu, co wymaga uznania dominacji własności prywatnej i uzasadniający prowadzenie badań z punktu widzenia wielu dziedzin nauki, które posługują się zróżnicowanymi warsztatami metodologicznymi. Jednocześnie rodzi to potrzebę działania w kierunku integracji różnorodnego pojmowania nieruchomości w celu lepszego i pełnego poznania zjawisk zachodzących w gospodarce nieruchomościami. Oczywiście, integracja dotyczy nie tylko nauki, ale przede wszystkim działalności praktyków (profesjonalistów nieruchomościowych), którzy są niezbędni do zapewnienia właściwego gospodarowania nieruchomościami i kapitałem zaangażowanym w te aktywa. Z tego względu w literaturze podkreśla się wieloaspektowy wymiar nieruchomości i konieczność rozpatrywania problematyki z nimi związanej w ujęciach:
- geograficznym (fizycznym),
- ekonomicznym,
- społecznym i
- prawnym,
a także pod kątem takich dyscyplin, jak: geologia, ochrona środowiska, gleboznawstwo, geodezja i kartografia, budownictwo, architektura, urbanistyka, socjologia, rolnictwo i leśnictwo.
Pomimo wieloaspektowego charakteru nieruchomości, zarówno w nauce, jak i praktyce pierwszoplanową i niejako nadrzędną rolę przypisuje się koncepcji prawnej. Z pewnością stanowi ona podstawę regulacji i rozwiązywania konfliktów, jednak jej korzenie tkwią w ekonomicznej teorii własności. Funkcjonowanie nieruchomości w gospodarce rozpatruje się przede wszystkim w praktycznym ujęciu prawnym, które ukształtowało się w odniesieniu do wymagań społecznych i politycznych dotyczących zapewnienia jednoznacznej identyfikacji tego dobra, zgody na silną ingerencję państwa oraz ochrony kapitału prywatnego zaangażowanego na tym rynku. Dominacja prawnej interpretacji nieruchomości jest z jednej strony związana z akceptacją rynkowego charakteru tego zasobu, co wymaga uznania dominacji własności prywatnej i jednoczesnego występowania różnych form własności wspólnej, głównie państwowej i samorządowej, ale także spółdzielczej. Rodzi to niejako w naturalny sposób konflikty i wymaga silnej instytucjonalizacji prawnej tej części gospodarki w celu ograniczenia ryzyka inwestowania oraz zapewnienia harmonijnego rozwoju społecznego.
Dominacja prawnej definicji nieruchomości nad ujęciem ekonomicznym powoduje, że w literaturze krajowej z tego obszaru wprost i niekiedy bezkrytycznie wykorzystuje się do rozważań właśnie ujęcie prawne, przyjmując domyślnie, że ma ono charakter uniwersalny, kompletny i jednoznaczny. Tymczasem z taką sytuacją nie mamy do czynienia z powodu wieloaspektowego charakteru nieruchomości i ograniczonych narzędzi nauki prawa. Mimo że prawo nie rozwiązuje wszystkich problemów, to jednak stanowi dobrą podstawę do rozpoczęcia omawiania problematyki nieruchomościowej.
Prawo instytucjonalizuje nieruchomości jako przedmioty materialne i traktuje je jako rzeczy, tj. „materialne części przyrody w stanie pierwotnym lub przetworzonym, na tyle wyodrębnione (w sposób naturalny lub sztuczny), że w stosunkach społeczno-gospodarczych mogą być traktowane jako dobro samoistne”. Jednocześnie − uwzględniając sens ekonomiczny − wskazuje się, że grunt uzyskuje status nieruchomości dopiero po połączeniu z własnością przysługującą określonemu podmiotowi.
Nieruchomość nie stanowi więc jedynie pewnego obszaru gruntu, nawet w przypadku, gdy jest możliwa jego jednoznaczna identyfikacja poprzez granice naturalne lub wyznaczone przez człowieka. Mamy wtedy do czynienia z pojęciami: ziemi, terenu, pola, obszaru gruntu, użytku, działki. W obszarze wyceny wymagane jest traktowanie nieruchomości jako struktury formalnej, która rozpoczyna swój byt dopiero w momencie, gdy do zidentyfikowanego obszaru gruntu przysługuje określonemu podmiotowi ochrona dotycząca wyłączności, określanej mianem ekskluzywności. Jej zakres wyznaczany jest przez treść prawa własności, która określa najlepszy sposób kontroli nad tego rodzaju aktywami.
Wyjaśnijmy, że pojęcia „obszar gruntu” i „grunt” użyto w tej części publikacji w sensie wymiaru rzeczowego i fizycznego, jako elementy nieruchomości. Takie ujęcie pozwala na dokonanie opisu nieruchomości do celów wyceny jako struktury formalnej, której podstawowym elementem jest grunt.
Chociaż na świecie są nadal miejsca, gdzie granice gruntów wyznaczają jedynie „szczekające psy”, to jednak w warunkach europejskich i w innych rozwiniętych gospodarkach rynkowych jednoznaczna identyfikacja gruntu (rzeczy) nie stanowi obecnie problemu, gdyż już po koniec XIX wieku geodeci powszechnie zaczęli ustalać granice nieruchomości za pomocą trwałych znaków umieszczanych w gruncie i widocznych na jego powierzchni.
Większe problemy związane z identyfikacją i definiowaniem nieruchomości sprawia pojęcie własności, gdyż stanowiła ona, stanowi i nadal będzie stanowić przedmiot sporów dotyczących sposobu organizacji społeczeństw, co niestety ma związek z ideologią, także w tym negatywnym ujęciu. Można przypomnieć, że według K. Marksa i F. Engelsa komunizm polegał m.in. na „zniesieniu własności prywatnej”, co dotyczyło przede wszystkim nieruchomości i przedsiębiorstw, a niejako po przeciwnej stronie mamy liberalizm z apologią własności prywatnej.
Dominujące w nauce i praktyce ujęcie prawne nieruchomości ma swoje chronologiczne uzasadnienie, gdyż jego korzenie tkwią w klasycznych instytucjach starożytnego Rzymu. Poza filozofią chyba żadna ze współczesnych nauk nie może aż tak głęboko sięgnąć do źródeł dotyczących praktycznej organizacji społeczeństwa i wskazać istotne do dnia dzisiejszego zasady prawa rzymskiego tworzące podstawy gospodarki nieruchomościami. Ekonomiści mogą co prawda powoływać się na rozważania o gospodarce czynione pobocznie przez starożytnych filozofów, mogą wskazywać zasadnicze różnice pomiędzy Platonem a Arystotelesem, który już w ówczesnych warunkach gospodarczych był zwolennikiem własności prywatnej, upatrując w niej wyższą efektywność. Dywagacje tego rodzaju mogą być jednak obecnie jedynie inspiracją dla kontunuowania rozważań etycznych i moralnych, ponieważ wskazują na stałość natury ludzkiej i podobieństwo problemów społecznych, niejako bez względu na poziom rozwoju gospodarczego.
Rola prawa rzymskiego dla stworzenia współczesnych systemów prawnych jest niepodważalna. Trudno sobie wyobrazić, aby profesjonalista zajmujący się nieruchomościami w gospodarce rynkowej nie znał używanych współcześnie pojęć z prawa rzymskiego, takich jak: res immobiles, res in commercio, proprietas, servitutes, lucrus cesans, zasady superficies solo cedit czy rzadziej używanego terminu occupatio (zawłaszczenie). Fundamentalne i uniwersalne pojęcia i instytucje prawa rzymskiego nadal funkcjonują, jednak odbywa się to w innym otoczeniu społecznym.
Wyjaśniając współczesne rozumienie prawa własności, należy sięgać do nauki ekonomii. Nie można na przykład skutecznie rozwiązać problemu wybudowania drogi czy wodociągu, korzystając jedynie z jakże skutecznych rozwiązań stosowanych w gospodarce starożytnej przez Rzymian, którzy w celu zapewnienia instytucjonalnych podstaw realizacji tego rodzaju inwestycji (infrastrukturalnych − w dzisiejszej terminologii) wprowadzili pojęcie res publicae − rzeczy publicznej. Instytucja res publicae czy res in commercio i podobne funkcjonują do dziś w gospodarce, ale ich sens ekonomiczny jest odmienny przede wszystkim w odniesieniu do postrzegania własności. Stąd też w literaturze prawniczej podkreśla się, że:
„wykonywanie prawa własności nie polega nigdy na jej wykonywaniu w warunkach izolacji od innych osób, lecz odbywa się w pewnej przestrzeni, w której musi być uwzględniany nie tylko interes właściciela, lecz także muszą być brane pod uwagę potrzeby ogółu oraz ekonomiczny aspekt wykorzystania nieruchomości”.
To jakże trafne i szerokie ujęcie prawne „przestrzeni własności” wskazuje na przekraczanie fizycznych granic gruntu, ponad oddziaływania związane z typowymi i niejako naturalnymi dla nieruchomości konfliktami sąsiedzkimi, na poziom szeroko rozumianego otoczenia społeczno-ekonomicznego nieruchomości. Takie rozumienie własności będzie miało kluczowe znaczenie dla problematyki wyceny i praktycznego ujmowania nieruchomości poprzez definiowanie pojęcia jej stanu do celów wyceny.
W kapitalizmie jedna z genez własności wszystkich dóbr tłumaczona jest w ujęciu modelowym właśnie w odniesieniu do nieruchomości, gdy przy braku państwa właściciele samodzielnie chronią prywatne zasoby ziemi, które uzyskują pierwotnie poprzez zawłaszczenie. Do takiego zawłaszczenia dochodzi tylko w przypadku gdy jest to opłacalne, co oznacza, że krańcowa użyteczność tej czynności musi dawać więcej korzyści niż wypoczynek, praca najemna lub własna praca twórcza, np. pisanie książki. Ekonomiczny wymiar ziemi odnoszony jest do krańcowych kosztów ochrony własności związanej z zachowaniem wyłączności dotyczącej początkowo przede wszystkim użytkowania. Samodzielna ochrona i rozwiązywanie konfliktów kosztuje, dlatego „właściciele ziemi mogliby powołać rząd w celu ochrony swoich praw własności po niższym koszcie, w formie indywidulanych podatków, niż koszt ponoszony przez każdą jednostkę w związku z prowadzoną walką. Oszczędności mogą pochodzić z korzyści skali polegającej na posiadaniu przez społeczeństwo jednej wielkiej armii broniącej wszystkich, nie zaś wielu małych armii, które byłyby własnością prywatną”. W ten sposób własność zostaje usankcjonowana i jest wyjaśniana poprzez koncepcję umowy społecznej. Ten sposób wyjaśniania podstaw teoretycznych w Stanach Zjednoczonych dotyczy naturalnej teorii własności i jest powszechnie akceptowany jako zasada etyczna wywodzona jeszcze z zasad filozofii (a może raczej ideologii) libertariańskiej.
W Europie jedna z ekonomicznych teorii własności wskazuje na naturalny związek z gospodarowaniem, gdyż „przyczyną jest istnienie dóbr, których dostępna liczba/ilość jest mniejsza niż związane z nimi ludzkie oczekiwania. W związku z tym własność, podobnie jak gospodarowanie, nie jest arbitralnym wynalazkiem, ale raczej jedynym możliwym – z praktycznego punktu widzenia − rozwiązaniem problemu, z którym z natury rzeczy musimy się mierzyć ze względu na niewspółmierność pomiędzy oczekiwaniami a dostępnymi ilościami wszelkich (rzadkich) dóbr ekonomicznych”.
Nawiązując do dzieł klasyków dostępnych w wydaniach polskich, można wskazać na poglądy J.S. Mila: „Ziemi nie zrobił człowiek. Jest ona pierwotnym dziedzictwem” i nieco odmiennych J. Locka, który broniąc własności prywatnej uwzględniał jej wspólnotowy i naturalny charakter. Ponadto w Europie duże znaczenie dla postrzegania własności ma etyka chrześcijańska, wskazująca na koncepcję ziemi jako dobra natury podlegającego własności wspólnej. Popiera ona indywidualne posiadanie dóbr, którego początkowym uzasadnieniem jest, podobnie jak w cytowanym przykładzie ideologii libertariańskiej, przywłaszczenie (zawłaszczenie) przez pracę części ziemi. Wskazuje to na podporządkowanie własności prywatnej powszechnemu przeznaczeniu dóbr, a więc odmiennie niż w liberalnych koncepcjach własności, które dają człowiekowi prawo do dysponowania własnością dóbr w sposób nieograniczony, dowolny i nieskrępowany obowiązkami.
Konkretyzując rozważania do poziomu użytecznego dla praktyki wyceny, należy wskazać, że dla zrozumienia koncepcji nieruchomości i jej identyfikacji konieczne jest powiązanie dwóch elementów:
- rzeczy stanowiącej grunt, którego granice wyznaczane są jedynie na powierzchni;
abstrakcyjnego pojęcia własności, które wyznacza zakres wyłączności przysługującej właścicielowi (ekskluzywności) i wymaga wskazania przestrzennego charakteru całej konstrukcji formalnej nieruchomości, a granice poziome („nad i pod gruntem”) są wyznaczane przez treść własności odnoszącą się do granic pionowych, które przechodzą przez płaszczyznę wyznaczającą część powierzchni ziemskiej. Na rysunku 1.2 zaprezentowano poglądowo identyfikację nieruchomości w ujęciu geograficznym i przestrzennym, uwzględniającym kulisty kształt ziemi. Rysunek oparty jest na ujęciu nieruchomości w systemie anglosaskiego prawa precedensowego (common law), jednak ideowo oddaje także ogólnie rozumienie nieruchomości w systemie prawa cywilnego obowiązującego w Polsce. Przestrzeń nieruchomości wyznacza bryła stanowiąca część kuli ziemskiej z warstwą atmosfery, podobna do część odwróconej piramidy, której linie graniczne oparte są na jej ściętym szczycie w centrum ziemi i przechodzą na zewnątrz przez powierzchnię ziemi na granicy linii granicznych wyznaczonych na powierzchni i biegnących w górę do nieba. Do tej koncepcji nawiązują także autorzy wskazujący na trójwymiarowy charakter nieruchomości (wyłączający ograniczenia prawne) jako „obszar, w którym właścicielowi przysługują prawa związane z jego własnością, jako ostrosłup wielokątny, którego wierzchołek zaczepiony jest w środku ziemi, a jego podstawa usytuowana jest w nieskończoności”.
Ta starożytna, rzymska koncepcja − wskazująca, że własność gruntu sięga w głąb ziemi, aż do jej środka, a wzwyż obejmuje słup ziemi i słup powietrza nad gruntem nieograniczony co do wysokości − jest nie do przyjęcia w dzisiejszej rzeczywistości, gdyż granice poziome bryły wyznaczającej przestrzeń nieruchomości jako struktury formalnej wyznacza społeczno-gospodarcze przeznaczenie, a nie czynniki geologiczno-geograficzne. Faktycznie koncepcja ta nawet przy braku ograniczeń prawnych nigdy nie miała praktycznego znaczenia dla nieruchomości jako obiektu rynkowego.
W Polsce ujęcie przestrzenne nieruchomości wywodzone jest z opisu sposobu wykonywania prawa własności. Obrazowo należałoby przyjąć, że „grunt jest płaski”, a „własność jest przestrzenią”, co wymagałoby używania do całości konstrukcji formalnej nieruchomości pojęcia przestrzeni. Granice nieruchomości określają przestrzeń, w której właściciel z wyłączeniem innych osób może korzystać ze swoich uprawnień w zakresie określonym prawem. Do stwierdzenia, że to obszar wyznacza bryłę geometryczną ograniczoną pionowymi płaszczyznami przecinającymi płaszczyznę gruntu w miejscach wyznaczonych położeniem punktów i przebiegiem linii granicznych, która sięga nad i pod jej powierzchnię do określonej wysokości i głębokości ustalonej społeczno-gospodarczym przeznaczeniem gruntu, można dodać, iż wymaga to uwzględnienia własności wód.
Wskazana pionowość granic nieruchomości jako struktury przestrzennej nie znajduje obecnie jeszcze w Polsce odniesienia do praktyki geodezji, która w zakresie pomiarów nieruchomości zajmuje się jedynie gruntem w ujęciu dwuwymiarowym, a powierzchnia (fizyczny wymiar gruntu) stanowi jego poziomy rzut. Jeśli więc powierzchnia działki stanowi płaszczyznę, to przy pomiarach objętości bryły należy przyjąć pionowe granice − linie pod kątem prostym, gdyż krzywizna ziemi nie będzie miała żadnego znaczenia dla wyznaczenia granic w ujęciu przestrzennym. Takie rozwiązania znajdujemy w pracach naukowych dotyczących teorii geodezji w Polsce przygotowującej wprowadzenie katastru trójwymiarowego (3D) i tak funkcjonuje ten kataster w państwach, które dopuściły do obrotu nieruchomość jako przestrzeń 3D, a nie tylko grunt 2D.
Po ustaleniu zakresu przestrzennego nieruchomości należy zidentyfikować elementy wchodzące w jej skład i decydujące o jej cechach. Nieruchomości kształtowane są przez dwie grupy czynników − naturalne i antropogeniczne. Do czynników naturalnych zalicza się zasoby organiczne (np. glebę, rośliny, a dawniej także zwierzęta) i nieorganiczne (np. wodę, skały, minerały). Czynniki antropogeniczne uzależnione są od dóbr wytworzonych przez człowieka i odnoszą się do dóbr materialnych (np. obiektów budowlanych) i dóbr niematerialnych dotyczących otoczenia społecznego i wynikającego z tego systemu prawnego (wpływającego m.in. na ochronę własności, rodzaje innych praw oraz sposoby zagospodarowania przestrzeni).
Czynniki naturalne oraz fizyczne czynniki antropogeniczne nadają nieruchomościom cechy fizyczne, które mają charakter pierwotny. Długość i szerokość kształtują obszar, który wraz z trzecim wymiarem, nazywanym głębokością (wymiar w głąb ziemi) i wysokością (wymiar ponad powierzchnią ziemi), kształtują przestrzeń nieruchomości.
Pojęcie nieruchomości związane jest z fizycznym charakterem gruntu i elementami trwale z nim związanymi. Przypisuje się jej stałość w miejscu oraz namacalność. Nieruchomość obejmuje następujące konkretne, ale już nie zawsze namacalne (fizyczne) składniki:
- grunt;
wszystkie obiekty, które są naturalną częścią ziemi (gruntu):
- drzewa i inne rośliny,
- wody powierzchniowe stojące,
- kopaliny w granicach przestrzennych nieruchomości;
- obiekty budowlane, które zostały trwale połączone z gruntem, takie jak budynki i inne obiekty budowlane za wyjątkiem sieci przesyłowych (urządzeń przesyłowych);
elementy niematerialne, dotyczące np.:
- prawa dojazdu po cudzym gruncie (służebność gruntowa czynna),
- prawa „do widoku” (służebność gruntowa bierna),
- nazwę budynku (np. znaną na poziomie rynku krajowego − „Wierzynek” czy lokalną − „Diament”).
Nie stanowią elementów nieruchomości:
- kopaliny poza granicami przestrzennymi własności;
- wody podziemne i wody płynące;
urządzenia przesyłowe wchodzące w skład przedsiębiorstw zapewniających dostawy mediów (energia elektryczna, woda, kanalizacja, gaz itp.).
Ponadto elementami nieruchomości są wszystkie stałe części obiektów budowlanych trwale z gruntem związane, np. instalacje wodna, kanalizacyjna, gazowa, elektryczna i słaboprądowa, centralnego ogrzewania z urządzeniami kotłowni, wentylacyjna, klimatyzacyjna i podobne oraz wbudowane na stałe elementy, takie jak szafy, dźwigi czy suwnice.
Nieruchomość obejmuje więc grunt oraz wszystkie elementy trwale z nim związane, znajdujące się na, pod i nad gruntem.
Części składowe gruntu:
1 − budynek,
2 − budowla (inne urządzenie) parking,
3 – inne urządzenie, studnia,
4 – wody stojące,
5 – drzewa (i inne rośliny),
6 – prawo przejścia i przejazdu,
7 – kopaliny w granicach nieruchomości (np. piasek, żwir, torf)
Elementy niestanowiące części składowych gruntu:
8 – urządzenie przesyłowe nadziemne,
9 – urządzenie przesyłowe podziemne,
10 – kopaliny poza granicami nieruchomości (np. węgiel, gaz łupkowy),
11 – wody solankowe i termalne
Źródło: Opracowanie własne.
Rysunek 1.4 jest inspirowany publikacjami z zakresu wyceny nieruchomości w USA, a przy jego tworzeniu uwzględniono podobieństwa definiowania nieruchomości jako rzeczy w systemie prawa zwyczajowego i prawa cywilnego oraz odmienność w zakresie kształtowania własności. W przypadku USA można to odnieść do regulacji dotyczących żeglugi powietrznej (prawa korzystania z przelotu nad nieruchomością) czy własności kopalin. Kongres Stanów Zjednoczonych oświadczył, że federalny Rząd posiada całkowitą i wyłączną suwerenność nad przestrzenią powietrzną dla narodu i że każdy obywatel ma „Publiczne prawo do wolności (…) w zakresie żeglugi powietrznej w Stanach Zjednoczonych”. W wielu stanach wprowadzono ograniczenia własności i użytkowania terenów podziemnych warstw wodonośnych, jak
Części składowe gruntu:
1 − budynek,
2 − budowla (inne urządzenie) parking,
3 – inne urządzenie, studnia,
4 – wody stojące,
5 – drzewa (i inne rośliny),
6 – prawo przejścia i przejazdu,
7 – kopaliny w granicach nieruchomości (np. piasek, żwir, torf)
Elementy niestanowiące części składowych gruntu:
8 – urządzenie przesyłowe nadziemne,
9 – urządzenie przesyłowe podziemne,
10 – kopaliny poza granicami nieruchomości (np. węgiel, gaz łupkowy),
11 – wody solankowe i termalne
Źródło: Opracowanie własne.
Rysunek 1.4 jest inspirowany publikacjami z zakresu wyceny nieruchomości w USA, a przy jego tworzeniu uwzględniono podobieństwa definiowania nieruchomości jako rzeczy w systemie prawa zwyczajowego i prawa cywilnego oraz odmienność w zakresie kształtowania własności. W przypadku USA można to odnieść do regulacji dotyczących żeglugi powietrznej (prawa korzystania z przelotu nad nieruchomością) czy własności kopalin. Kongres Stanów Zjednoczonych oświadczył, że federalny Rząd posiada całkowitą i wyłączną suwerenność nad przestrzenią powietrzną dla narodu i że każdy obywatel ma „Publiczne prawo do wolności (…) w zakresie żeglugi powietrznej w Stanach Zjednoczonych”. W wielu stanach wprowadzono ograniczenia własności i użytkowania terenów podziemnych warstw wodonośnych, jak
Podczas gdy w Polsce w środowisku prawniczym prowadzona jest nadal dyskusja nad definiowaniem nieruchomości jako płaszczyzny lub przestrzeni, to w zakresie identyfikacji bryły nieruchomości trwają intensywne prace dotyczące katastru 3D. Proponowane zmiany dotyczą konkretyzacji fizycznego ujmowania nieruchomości jako przestrzeni oraz tworzenia nowych rodzajów własności tej przestrzeni. Są one wymuszone problemami funkcjonowania rynku nieruchomości w centrach miast, gdzie prowadzona jest zabudowa o charakterze dogęszczającym w sposób inkrementalny i organiczny, gdyż musi się mieścić w rachunkach ekonomiczno-finansowych inwestorów i użytkowników. Rozwój w tym kierunku w przypadku braku zmian struktury prawnej nieruchomości może napotykać bariery inwestycyjne, a istniejące rozwiązania prawne oceniane są przez inwestorów jako zbyt ryzykowne. Przykładami zmian struktury formalnej nieruchomości, które mają usuwać bariery inwestycyjne, są nowe rozwiązania prawne umożliwiające korzystanie z przestrzeni „nad” i „pod” powierzchnią gruntu, czego przykładem mogą być tzw. działki powietrzne funkcjonujące z powodzeniem od ponad 20 lat na rynku nieruchomości w USA.
Globalizacja gospodarki powoduje, że w większości centrów miast istnieją podobne problemy związane z wystąpieniem barier inwestycyjnych, które utrudniają realizację przedsięwzięć ograniczających lub likwidujących suboptymalne sposoby użytkowania gruntów, wynikające z istnienia obiektów o zbyt niskiej intensywności zabudowy, co powoduje niewykorzystanie potencjału tkwiącego w wartości gruntów. W warunkach polskich na te procesy nakładają się nagromadzone w okresie tzw. gospodarki socjalistycznej problemy rozwoju miast realizowanego przy wykluczeniu zasad rynkowych. W państwach kontynuujących bez zakłóceń gospodarkę rynkową dostosowanie prawa lub stworzenie rozwiązań mających na celu usunięcie barier ograniczających optymalny sposób użytkowania gruntów jest wymuszane względami ekonomicznymi. Wprowadza się wciąż nowe uregulowania niezbędne dla ograniczenia
ryzyka podejmowania inwestycji dogęszczających, które nie są realizowane klasycznie na gruncie, lecz w przestrzeni „nad” lub „pod” powierzchnią gruntu.
W USA, Szwecji, Norwegii, Holandii, Australii, Kanadzie wprowadzone zostało do obiegu prawnego pojęcie wirtualnej działki przestrzennej (powietrznej), a co za tym idzie − trójwymiarowego prawa własności. Dyskusyjne jest, czy te zmiany dotyczą faktycznie trójwymiarowego prawa własności, gdyż własność miała zawsze wymiar przestrzenny. Niemniej tworzą one nowe tytuły prawne dotyczące własności (przestrzeni), ale przede wszystkim kształtujące w przestrzeni (w trójwymiarze) bryły pozwalające na wyodrębnienie działek powietrznych w granicach prawa własności, jakie przysługuje posiadaczowi działki powierzchniowej. W Szwecji „działka powietrzna może zostać wyodrębniona prawnie w wyniku realizacji procedury podziału nieruchomości, w efekcie którego oznaczone zostaną jej parametry przestrzenne (x, y, z), lub w wyniku ustanowienia serwitutu (służebności) na działce gruntowej. W przypadku wyodrębnienia działki powietrznej inwestor nabywa prawo własności podlegające obowiązkowi rejestracji w katastrze nieruchomości”.
Dla problematyki wyceny istotne jest zrozumienie wymiaru ekonomicznego wprowadzanych regulacji prawnych, które mają na celu ułatwianie inwestowania zgodnie z modelem poszukiwania drogi powrotu do utraconej równowagi pomiędzy wartością gruntu a wartością usytuowanych na nim obiektów budowlanych. Po zrealizowaniu takiej inwestycji uzyskuje się stan chwilowej równowagi poprzez wyrównanie „ciężaru (potencjału) gruntu” z „ciężarem budynków”, co oznacza najkorzystniejszy sposób użytkowania. Taka sytuacja wskazuje także na wyzwania stawiane przed metodyką współczesnej wyceny nieruchomości, która powinna odzwierciedlać dominujące zachowania inwestorów. Inwestycje w nieruchomości finansowe są kredytami, stąd zrozumienie współczesnych problemów rozwoju miast ma kluczowe znaczenie dla wyceny nieruchomości realizowanej na potrzeby zabezpieczenia tego rodzaju wierzytelności przez banki.