Wycena nieruchomości do celów kredytowych ZOBACZ CAŁOŚĆ>>>
Starożytny Rzym, etyka chrześcijańska, kapitalizm z przełomu XIX i XX wieku w Europie i USA, doświadczenie komunizmu, zmiany w centrach współczesnych miast − to z pewnością czynniki, które wpłynęły na ukształtowanie obowiązujących zasad gospodarowania nieruchomościami. Ujęcie historyczne wskazuje, że kluczowa jest kwestia funkcjonowania nieruchomości jako kapitału. Wobec ograniczoności zasobu ziemi podstawowy problem dotyczy braku możliwości jej pierwotnego uzyskiwania poprzez zawłaszczanie[43], co w połączeniu z faktem, iż ziemi nie można wytwarzać powoduje, że jedynym sposobem zaspokojenia potrzeby staje się nabycie na rynku, który działa w sposób odmienny od rynków dóbr ruchomych, choćby dlatego, że podaż gruntów nie może być pobudzana poprzez produkcję.
Do współczesnego dualnego ujęcia nieruchomości (jako gruntu i własności) należy zatem dodać rynek z systemem umów dotyczących transferu różnorodnych praw do kontroli nieruchomości. Bez tego elementu własność miałaby wymiar iluzoryczny, ograniczony zasadniczo do możliwości użytkowania.
Otrzymujemy w ten sposób trzy zasadnicze elementy istotne dla identyfikacji nieruchomości jako przedmiotu wyceny:
Obszar gruntu − obiekt fizyczny stanowiący płaszczyznę przekroju przestrzeni nieruchomości (wymiar „x, y” − płaska powierzchnia 2D).
Prawo własności − obiekt prawny wyznaczający także przestrzeń nieruchomości (wymiar „x, y, z” przestrzenny − 3D).
Kapitał − stanowiący istotę i cel wykonywania prawa własności, obiekt rynkowy o dynamicznym charakterze tworzącym czwarty wymiar nieruchomości (wymiar „x, y, z, v” dynamicznej przestrzeni − 4D), co jest usankcjonowane współcześnie przez formalne ujęcie katastru nieruchomości ewidencjonującego oprócz rzeczy także wartości i ceny poprzez Rejestr Cen i Wartości (RCiW)[44].
Kolejność nie jest przypadkowa, ponieważ dla inicjacji prywatnej własności ziemi konieczne jest wyznaczanie granic odrębnych obszarów gruntu, co ma związek z tworzeniem map i rejestrów (katastrów geodezyjnych). Następnie niezbędne jest zapewnienie ochrony własności uzyskiwane najczęściej poprzez władzę państwową i utworzenie katastrów prawnych, a te działania służą stworzeniu warunków wymiany na rynku przy akceptowanym przez inwestorów ryzyku i warunkują funkcjonowanie nieruchomości jako obiektu kapitałowego. Według badań empirycznych H. de Soto kluczowe znaczenie dla uzyskania dobrobytu w Egipcie, na Filipinach czy w Rosji jest zarejestrowanie zasobów wartych tryliony dolarów, a będących w rękach biednych ludzi, którzy nie są w stanie ich „ożywić” (zagospodarować). Zasadnicza cześć tego martwego kapitału to nieruchomości − „mają domy, lecz brak im tytułów (…). To nieobecność tych podstawowych reprezentacji wyjaśnia, dlaczego społeczeństwa, które przejęły wszystkie zachodnie rozwiązania techniczne, od spinacza do papieru po reaktor atomowy, nie były w stanie wytworzyć kapitału w ilości wystarczającej do tego, by kapitalizm zaczął dobrze funkcjonować. Oto tajemnica kapitału. Tu tkwi różnica między własnością a kapitałem. Kapitał to ożywiona własność”. I dalej według de Soto: „Problem krajów tak zwanego Południa i postkomunistycznych polega właśnie na deficycie legalnej własności stanowiącej kapitał. Na Zachodzie, na przykład, większość formalnej własności może zostać wykorzystana jako zastaw pod pożyczkę, jako wkład inwestycyjny, jako adres dla egzekwowania długów, rat i podatków, jako sposób identyfikacji jednostek dla celów handlowych, sądowych i cywilnych oraz jako wiarygodny punkt docelowy dla odbioru usług publicznych, takich jak energia elektryczna, woda, odprowadzanie ścieków, telefon czy telewizja kablowa. Domy w krajach rozwiniętych służą za schronienie i miejsce pracy, podczas gdy ich reprezentacje wiodą równoległy żywot”[45].
Porównawcze wyniki badań de Soto są ciekawe, gdyż przeprowadzono je w warunkach zglobalizowanej gospodarki. Wydaje się jednak, że z punktu widzenia teorii ekonomii nie prezentują dużo więcej niż zaproponował przed prawie 100 laty C. Menger, definiując różnice pomiędzy rzeczą a dobrem. Wskazał on na konieczność spełnienia jednocześnie czterech warunków[46]:
zaistnienia ludzkiej potrzeby;
właściwości, które sprawiają, że rzecz może stać się przyczynowo zaspokojeniem potrzeby;
posiadania wiedzy na temat tego związku przyczynowego;
dysponowania tą rzeczą, wystarczającego do wykorzystania jej w celu zaspokojenia potrzeby.
W przypadku braku choćby jednego z tych elementów rzecz traci charakter nie tylko dobra ekonomicznego, ale dobra w ogóle. Dotyczy to także błędnej identyfikacji prowadzącej do wyselekcjonowania tzw. dóbr urojonych[47], którym przypisywane są atrybuty zaspokajania potrzeb, co ma charakter bardzo subiektywny. Jak na przykład rozstrzygnąć, czy cecha domu „zbudowany zgodnie zasadami feng shui” będzie zaliczona do dóbr urojonych. Jeśli nawet przyjmiemy, że istnieje taka potrzeba, to należałoby jeszcze wskazać na przyczynowo-skutkowe i zgodne z wiedzą właściwości, które świadczyłyby o realnym jej zaspokajaniu. Odwaga C. Megera przy zaliczaniu kosmetyków i podobnych towarów do dóbr urojonych nie wytrzymała próby czasu, a w odniesieniu do nieruchomości zwiększyła się liczba „cech urojonych”, tj. elementów niematerialnych, które współcześnie dodatkowo komplikują i tak już bardzo złożoną problematykę funkcjonowania nieruchomości jako dóbr ekonomicznych. Można wskazać choćby taki element niematerialny, jak marka, która obecnie stanowi cechę rynkową nieruchomości, a jej identyfikacja jest możliwa tylko przy dodaniu do gruntu i własności elementu dynamicznego rynku. Tak wygląda współczesne ekonomiczne ujęcie nieruchomości, które w języku C. Mengera uznane byłoby za „mocno urojone”, co ma istotne implikacje dla problematyki wyceny.
Na tle powyższych rozważań o kapitałowym charakterze nieruchomości wydaje się, że środowisko ekonomiczne wyraźnie przeszacowuje użyteczność definicji prawnej nieruchomości dla formułowania i rozwiązywania problemów dotyczących gospodarowania nieruchomościami. Jest to widoczne także w obszarze praktyki wyceny nieruchomości, dla której definicje prawne mają wprawdzie charakter podstawowy i niepodważalny, ale jednocześnie są niewystarczające do przeprowadzenia wyceny lub interpretacji jej wyniku, czego przykładami mogą być kwestie ujmowania kapitału niematerialnego oraz problem wartości ujemnej.
Wobec wymienionych zastrzeżeń już w rozdziale początkowym dotyczącym problematyki identyfikacji nieruchomości na potrzeby wyceny oprócz ujęcia fizycznego (rzeczy – real estate) i prawnego (własności – real property) należy wskazać zasadnicze zagadnienia ujęcia kapitałowego[48]. Własność nieruchomości kształtowana jest przez przepisy prawa, które mają charakter regulatora kontraktów na rynku, co wpływa na efektywność alokacji zasobów[49], a jednocześnie pozwala wykorzystywać nieruchomości jako dobra ekonomiczne i w pewnym zakresie może także ograniczać ich fizyczne i ekonomiczne wady. Istotę kapitału nieruchomości na potrzeby wyceny można porównać z energią potencjalną zgromadzoną w obiektach fizycznych[50], np. z wodą w zbiorniku zaporowym z elektrownią wodną, ale także użytkowanym rekreacyjnie i do połowów ryb. Wielkość zgromadzonej energii, stanowiącej odpowiednik kapitału, jest pochodną czynników naturalnych i nakładów poniesionych na zgromadzenie wody. Kapitał stanowi więc potencjał, podczas gdy jego odzwierciedlenie w zasobach utożsamiane jest ze sposobem użytkowania (wykorzystania). Użytkowanie zasobów oznacza zatem stopniowe wykorzystywanie potencjału zgromadzonego w postaci kapitału. Właściwy pomiar wartości rynkowej winien odzwierciedlać nie tylko przyjemności związane wędkarskim i rekreacyjnym sposobem użytkowania obiektu, ale przede wszystkim zamianę potencjału wody w energię elektryczną, bez względu na to, czy jest ona faktycznie wytwarzana w momencie wyceny.
W okresie prowadzenia wyceny oprócz istnienia potencjału muszą być spełnione równocześnie warunki dotyczące[51]:
zapewnienia sprawnych urządzeń technicznych do produkcji (fizyczna wykonalność);
braku ograniczeń prawnych dla produkcji (dopuszczalność prawna);
popytu na energię z zapewnieniem ceny rynkowej na poziomie gwarantującym opłacalność takiej działalności (opłacalność ekonomiczna).
Źródłem specyfiki nieruchomości jako dóbr kapitałowych jest brak możliwości wytwarzania gruntu oraz konieczność wyłączenia części tego zasobu z kategorii dóbr prywatnych i utrzymywania jako dóbr publicznych. Oprócz bezpieczeństwa to właśnie nieruchomości stanowią jedno z typowych i jednocześnie bardzo spornych dóbr publicznych. Zwolennicy jak najszerszej prywatnej własności zwracają uwagę, że w przypadku dóbr publicznych „żaden z użytkowników (…) nie jest naprawdę ich właścicielem (nikt nie może ich prywatnie sprzedać i zachować przychodu ze sprzedaży), a straty i zyski na wartości kapitału są w związku z tym uspołecznione” i dlatego „każdy będzie starał się zwiększyć swój prywatny dochód pochodzący z wykorzystania tych środków kosztem zmniejszenia się wartości kapitału. Koszt krańcowy będzie miał wobec tego coraz wyraźniejszą tendencję do przekraczania wartości krańcowej produktu, czego skutkiem będzie nadmierne zużycie kapitału”[52].
Z drugiej strony prezentowane są poglądy bliskie marksizmowi dotyczące „kolektywnego prawa do miasta”, ale odwołujące się do praw człowieka[53]. Wnikliwej krytyce poddał je V.L. Smith, który na tle problematyki racjonalności w ekonomii dokonał wyważonej analizy konstruktywistycznej dóbr publicznych, z dostępu do których można wykluczyć określone osoby (excludable public goods)[54]. Autor ten bardzo racjonalnie rozpatruje klasyczny problem „tragedii wspólnego pastwiska”[55], wskazując na proste warunki, które muszą być spełnione, aby uniknąć dramatu. Przykład pastwisk użytkowanych wspólnie w Szwajcarii od 1224 r. jest przekonujący[56]. Istnienie nieruchomości jako dobra publicznego kształtuje warunki funkcjonowania rynku nieruchomości, na którym mamy do czynienia z „efektami zewnętrznymi” czy „jazdą na gapę”, a ze zjawisk tych należy sobie co najmniej zdawać sprawę przy szacowaniu wartości nieruchomości.
Nieruchomości stanowią naturalne rzadkie zasoby, a charakter dobra ekonomicznego uzyskują dopiero poprzez uświadomienie sobie związku przyczynowo-skutkowego pomiędzy sprawowaną nad nimi kontrolą a faktem zaspokajania ludzkich potrzeb.
Odbywa się to w warunkach braku możliwości zawłaszczania i samodzielnego produkowania gruntów. Stąd warunkiem początkowym „ekonomizacji” nieruchomości jest względny deficyt ziemi, gdyż nie wystarcza jej do zaspokojenia wszystkich potrzeb ludzi. Wyklucza to grunt z grupy dóbr powszechnych i dóbr wolnych, których klasycznym przykładem jest powietrze. Uzyskanie charakteru dobra ekonomicznego przez grunt jest uwarunkowane na wstępie rzadkością (deficytowością). Dlatego rzadkość nie stanowi jednej z cech ekonomicznych nieruchomości, gdyż jest to warunek, który spełniają wszystkie dobra ekonomiczne. Ograniczona podaż gruntów i obiektów budowlanych oraz niski coroczny przyrost wartości tych zasobów nie stanowią cech specyficznych nieruchomości, gdyż innym dobrom ekonomicznym można przypisać takie same właściwości. Czynnikami wyróżniającymi nieruchomości są natomiast[57]:
lokalizacja,
współzależność,
duża kapitałochłonność i mała płynność.
Do tego zestawu należałoby dołączyć cechy instytucjonalne.
Można wyróżnić trzy grupy współzależnych od siebie czynników, które charakteryzują nieruchomości w ujęciu kapitałowym i decydują jednocześnie o ich specyfice. Są to czynniki: fizyczne, ekonomiczne, prawne. Współzależność pomiędzy nimi przedstawiono w tabeli 1.1.
Wycena nieruchomości do celów kredytowych ZOBACZ CAŁOŚĆ>>>