Inwestycje alternatywne. Pierwsze kroki na rynku pozagiełdowym

Charakterystyka inwestycji 

Wielkość inwestowanego kapitału

Na podstawie: Inwestycje alternatywne. Pierwsze kroki na rynkupozagiełdowym ZOBACZ>>>

Inwestycje alternatywne możemy podzielić na dwie grupy: inwestycje

dla inwestorów z dużą gotówką i inwestycje dla pozostałych. W inwestycjach

pośrednich problem dużego wkładu inwestycyjnego rozwiązało

łączenie wpłat wielu inwestorów. Pośrednicy informują inwestorów,

jaka jest minimalna kwota wejścia w dany rodzaj inwestycji. Pozwala

to od razu zorientować się, czy stać nas na nią.

Inwestycja w surowce przez pośredników nie wymaga dużej

gotówki. Przykładowo spółka Amber Gold przy inwestycji w złoto oczekuje

minimalnego wkładu w wysokości 1000 zł (zdarza się jednak, że

oczekiwania co do kwoty są znacznie większe), spółka Gold Finance —

25 000 zł, a przy inwestycji w diamenty — 50 000 zł. Druga ze spółek

jest więc nastawiona na bogatszych inwestorów. Drobni inwestorzy

lokowanie w surowce mogą rozpocząć za pośrednictwem brokera

z rynku OTC; wystarczy do tego kwota 1000 zł.

Inwestowanie w sztukę możemy rozpocząć już od niewielkich sum,

od 500 do 1000 zł. Tyle mogą kosztować prace początkujących artystów.

Spółka Stilnovisti przy inwestycjach w pojedyncze obiekty proponuje

jednak roczną kwotę w wysokości 3000 zł. Za jej pośrednictwem można

też lokować znacznie większe sumy, na przykład w kolekcje, to wydatek

80 000 zł, a w fundusz zamknięty — 400 000 zł. Oprócz inwestycji

w sztukę spółka Stilnovisti proponuje inwestycje w wino. Są to jednak

rozwiązania dla bogatych inwestorów, z portfelem powyżej 100 000 zł.

Inna spółka, Dom Maklerski NWAI, proponuje z kolei inwestycje

w samochody klasyczne i nieruchomości. To także propozycja dla zamożnych

inwestorów. Przykładowo rolls-royce’a Phantoma III z 1938 roku

można kupić za 850 000 zł, a inwestycja klubowa w warszawskie nieruchomości

mieszkaniowe New World Real Estate to minimalny wydatek

w wysokości 100 000 zł.

Inwestycje bezpośrednie zależą wyłącznie od wartości kupowanych

obiektów. Zakup drobnych przedmiotów kolekcjonerskich to niewielki

wydatek, ale już samodzielne inwestycje w nieruchomości są propozycją

tylko dla bogatych.

Czas trwania inwestycji

Zmiana wartości obiektów inwestycji zależy od płynności na danym

rynku. Rynki kapitałowe mają większą płynność, dlatego zmiany kursów

akcji podlegają tak silnym wahaniom. Rynki inwestycji alternatywnych

cechuje mniejsza płynność, rzadziej dokonuje się tu transakcji,

czyli obiekty inwestycji nie tak często zmieniają właścicieli, a to

powoduje, że ich wartość wolniej się zmienia. Dlatego, z wyjątkiem

szczególnych przypadków, inwestycje alternatywne należy traktować

jako długoterminowe.

Inwestycje długoterminowe trwają od trzech do dziesięciu lat. Przeciętny

czas trwania takiej inwestycji to pięć lat.

A co mają począć „łowcy szczęścia”, czyli spekulanci, którzy są

gotowi ponieść wysokie ryzyko, z szansą na duży i szybki zarobek?

Też mogą inwestować, na przykład w surowce na rynku OTC. Dzięki

dużej dźwigni finansowej, charakterystycznej dla instrumentów pochodnych

na surowce, w krótkim czasie można osiągnąć spore zyski lub

zanotować straty (rynek OTC został opisany w rozdziale 14.).

Osiągane stopy zwrotu

Osiągane stopy zwrotu z inwestycji alternatywnych są nieco mniejsze

niż stopy zwrotu z rynku kapitałowego. Dzieje się tak, ponieważ rynki

te są przeważnie mniej podatne na spekulację. Spekulacja jest tym

czynnikiem, który potrafi wywołać duże zmiany cen. Inną przyczyną

jest brak systematycznych notowań, poza kursami surowców. Tylko

notowania surowców znajdują się w ofercie brokerów z rynku OTC;

zachowują się podobnie jak notowania akcji z rynku kapitałowego.

Jakim zmianom cen podlegały w ostatnich latach surowce? Przykładowo

złoto w ciągu ostatnich pięciu lat zdrożało o 152% (od 03.02.2003

roku do 01.02.2008 roku według indeksu London Gold Fixing). Zmiana

trzyletnia to wzrost o 121% (od 02.02.2005 roku do 01.02.2008 roku).

Z kolei wartość diamentów rocznie wzrasta od 7 do 12%. W ciągu sześciu

lat, od lutego 2003 roku do lutego 2009 roku, brylanty o wielkości

od 5 do 6 karatów zdrożały o 161%.

Podobne zwroty można osiągnąć, inwestując w nieruchomości. I tak

fundusz nieruchomości o aktywnej strategii inwestycyjnej, realizujący

projekty budowlane w Serbii i Czarnogórze, Balkan Reconstruction

Infrastructure Financing, w ciągu dwóch lat (od czerwca 2007 do

czerwca 2009 roku) przyniósł około 120-procentowy zysk, licząc w euro,

czyli około 135%, licząc w złotówkach. Wynik z inwestycji w złotych

jest większy ze względu na osłabianie się złotego w tym czasie.

Również inwestycja w wino może dać duże zyski. Jako przykład

spółka Stilnovisti przedstawia zestaw win, który w ciągu sześciu lat

pozwala zarobić około 220%.

Oczywiście przedstawiane zyski z inwestycji alternatywnych to

przeważnie pojedyncze rekordy. Typowe inwestycje nie muszą być już

tak intratne. Dotyczy to zwłaszcza inwestycji w przedmioty kolekcjonerskie

oraz w sztukę. Ze względu na niewielką płynność dla dokonania

transakcji konieczna może się okazać wyraźna obniżka ceny.

Ryzyko inwestycyjne

Ryzyko inwestycyjne w przypadku inwestycji alternatywnych zależy od

płynności obrotu, zasobów, przydatności obiektów inwestycji, inflacji

oraz kursów walut. Duża płynność zawsze oznacza niewielkie ryzyko.

Zasoby surowców systematycznie się wyczerpują. Powoduje to stałą presję

na wzrost cen, czyli jednocześnie na obniżanie ryzyka inwestycji.

Zasoby nieruchomości z kolei konsekwentnie rosną. Jednak potrzeby

stale przewyższają podaż. Ryzyko inwestowania w nieruchomości

zależy od kondycji finansowej społeczeństwa oraz kredytów hipotecznych

udzielanych przez banki. Ryzyko to podlega okresowym

wahaniom, w zależności od bieżącej sytuacji. W latach 2007 i 2008

przeżywaliśmy w Polsce boom mieszkaniowy. W tym czasie ryzyko

inwestowania w nieruchomości praktycznie nie istniało. Obecnie,

w 2010 roku, ceny się ustabilizowały i ryzyko wzrosło.

Największym ryzykiem obłożone są inwestycje sentymentalne,

czyli w dzieła sztuki i przedmioty kolekcjonerskie. Z gustami jest jak

z modą — jednym się podoba, innym nie. Dlatego kupno dzieł sztuki

jest zawsze obarczone dużym ryzykiem. Dotyczy to zwłaszcza dzieł

nowych, mało znanych artystów. Podobnie z przedmiotami kolekcjonerskimi

— interesuje się nimi wąska grupa osób, a to znacznie podnosi

ryzyko inwestycji. W przypadku antyków sytuacja wygląda lepiej. Tu

zasoby raczej maleją, a upływ czasu ma korzystny wpływ. Do inwestycji

w dzieła sztuki i antyki dochodzi jeszcze ryzyko autentyczności.

Niektóre mogą być niewiele wartą kopią oryginalnego dzieła.

Inflacja jest zawsze wrogiem inwestycji długoterminowych. Duża

inflacja „zjada” część naszych zysków. Przykładowo inflacja w USA

w ciągu ostatnich 10 lat (od 2000 do 2009 roku) wyniosła 25,6%, w Polsce

natomiast — 36,5%. W pewnym stopniu ceny sprzedaży można

korygować o wielkość inflacji, ale rynek nie zawsze na to pozwala. Większość

inwestycji alternatywnych opiera się na kursach podawanych

w dolarach (na przykład surowce) lub w pewien sposób powiązanych

z innymi walutami. Wprowadza to dodatkowy element ryzyka kursów

walutowych.

W przypadku zawierania umów związanych z naszą inwestycją (na

przykład kupna nieruchomości) lub korzystania z pośredników pojawia

się jeszcze ryzyko formalno-prawne. Źle zawarte umowy mogą przynieść

spore straty, mimo że inwestycja ogólnie wygeneruje zyski.

Płynność inwestycji

Gdy obiekt inwestycji wyróżnia duża płynność (jak surowce), łatwo

jest go kupić i sprzedać. W praktyce oznacza to sporo zleceń kupna

i sprzedaży na rynku oraz niewielką różnicę między ceną kupna a ceną

sprzedaży w wystawianych zleceniach. Różnica ta nosi angielską nazwę

spread. Niewielki spread oznacza dużą płynność.

Płynność pozostałych inwestycji alternatywnych jest niewielka.

Obrót dziełami sztuki odbywa się na aukcjach — nie mają one zatem

notowań tak jak surowce. Aukcje są organizowane w określonych terminach.

Istnieje też możliwość sprzedaży dzieł sztuki przez galerię lub

antykwariat. W każdym przypadku należy się jednak liczyć z oczekiwaniem

na nabywcę. Jeszcze mniejszą płynnością charakteryzuje się

inwestycja w wino. W Polsce nie ma żadnych aukcji tego typu. Wina

można więc sprzedać tylko na sporadycznie organizowanych aukcjach

zagranicznych. Większą płynnością cechuje się rynek nieruchomości.

Jednak i tu sprzedaż może potrwać kilka miesięcy.

Nieco łatwiej sprzedać i nabyć popularne przedmioty kolekcjonerskie,

takie jak monety czy znaczki. Można nimi handlować na aukcjach

i w sklepach internetowych (jak Allegro), co znacznie podnosi

ich płynność. Na tę ostatnią duży wpływ ma wartość oferowanego

waloru — im droższy, tym mniej chętnych do jego kupna.

Należy jednak pamiętać, że większość inwestycji alternatywnych

to inwestycje długoterminowe, co oznacza, że musimy się liczyć ze

znacznie dłuższym czasem poszukiwania klienta. Możemy szukać go

sami lub korzystać z pomocy pośredników (na przykład pośrednictwa

nieruchomości).

Koszty obsługi inwestycji

Koszty inwestycji inaczej się kształtują w przypadku inwestycji bezpośrednich,

a inaczej przy korzystaniu z pośredników. Wydaje się, że

koszty inwestycji pośrednich są większe, bo musimy dodatkowo opłacić

pośredników. Nie zawsze tak jest. Przy inwestycjach bezpośrednich

pojawiają się bowiem dodatkowe koszty transportu i przechowywania

obiektów inwestycji.

Przyjrzyjmy się przykładowej inwestycji w złoto. Inwestując bezpośrednio,

musimy opłacić drogi transport (przesyłka wartościowa ubezpieczona),

a następnie ponieść koszty przechowywania (własny sejf,

alarmy). Przy sprzedaży nabywca może żądać niższej ceny ze względu

na mniej wiarygodne źródło (osoba prywatna, przechowywanie własne).

Przy kupowaniu przez pośredników i poleganiu na ich zasobach

wszystkie te koszty zastępuje cena pośrednictwa, nie zawsze wysoka.

Kupując złoto na rynku OTC, nie ponosimy żadnych dodatkowych

opłat (otwarcie i prowadzenie rachunku), ani też nie płacimy prowizji

za realizację transakcji. Jedyny nasz koszt jest zawarty w spreadzie,

czyli różnicy między kursem kupna a kursem sprzedaży, to znaczy, że

przy zakupie wydajemy nieco więcej gotówki, niż otrzymalibyśmy

przy sprzedaży. Jest to ta sama zasada, jaką się stosuje przy transakcjach

walutowych w kantorach.

Jeśli zdecydujemy się na inwestowanie w złote monety, to za 99 zł

możemy wykupić roczny abonament w portalu e-numizmatyka.pl. Niekiedy

nabycie złota przez pośredników wiąże się z dodatkowymi opłatami.

Na przykład spółka Four Gates – Fabryka Finansów do kupna

dolicza 6% kwoty zlecenia jako opłatę aktywacyjną oraz drugie 6%

kwoty zlecenia przy zakupie niewielkiej ilości złota. Dodatkowo proponuje

przechowywanie nabytego złota za opłatę równą 0,4% wartości

depozytu w skali roku. Z kolei spółka BullionVault przy zakupie w ciągu

roku złota o wartości nieprzekraczającej 30 000 dolarów pobiera prowizję

w wysokości 0,8%. Typowy spread oferowanych cen złota w tej

spółce nie przekracza 0,3%.

Niezbędna wiedza i doświadczenie

Wiedza i doświadczenie potrzebne do inwestycji alternatywnych są

mocno zróżnicowane. Możemy korzystać z pośredników, a nawet

powierzyć im podejmowanie decyzji. Wtedy nasza wiedza nie musi

być rozległa; wystarczy ogólna orientacja w bieżącej sytuacji makroekonomicznej.

Inwestycje samodzielne wymagają wyższego poziomu

wtajemniczenia. Pewien problem stanowi duża różnorodność inwestycji

alternatywnych.

W przypadku inwestycji w surowce potrzebna jest umiejętność

analizy technicznej (umiejętność analizowania wykresów). Szczególne

znaczenie ma to w inwestycjach krótkoterminowych na rynku OTC.

Przy inwestycjach długoterminowych ważna jest natomiast statystyka

rynku oraz globalna sytuacja makroekonomiczna. Statystyka pozwala

ocenić, jakie zyski lub straty były możliwe w poprzednich okresach.

To z kolei daje możliwość oceny aktualnego trendu oraz naszego położenia

w nim. Ocena sytuacji makroekonomicznej pozwala wysnuć

wnioski na temat tempa rozwoju gospodarki światowej, czyli poniekąd

wielkości popytu na surowce.

Inwestycje w nieruchomości wiążą się z wiedzą o rynku nieruchomości

oraz sytuacji finansowej społeczeństwa i banków. Rynek nieruchomości

podlega cyklicznym wahaniom. Należy ustalić, na jakim etapie

cyklu aktualnie się znajdujemy. Sytuacja finansowa społeczeństwa

wynika z szybkości wzrostu zarobków, skłonności banków do udzielania

kredytów hipotecznych oraz wysokości aktualnych stóp procentowych

i kursu złotego wobec innych walut. Wszystkie te czynniki

decydują o opłacalności inwestycji w nieruchomości.

Największej wiedzy wymagają inwestycje w przedmioty kolekcjonerskie

oraz sztukę lub antyki. Lokowanie gotówki w te przedmioty

trzeba opierać na wydawanych certyfikatach oraz opiniach specjalistów

z danej dziedziny. Takie inwestycje poleca się pasjonatom, którzy

swoje zamiłowanie chcą połączyć z inwestowaniem.

Nakłady pracy i czasu

Nakłady pracy i czasu zależą przede wszystkim od angażowania pośredników.

Jeśli korzystamy z ich pomocy, nie są one duże. Musimy tylko

porównać dostępne oferty i wybrać najlepszą. Inaczej rzecz wygląda,

gdy sami dokonujemy inwestycji. Wtedy musimy się liczyć ze znacznymi

nakładami pracy i czasu. Ich skala będzie zależała od klasy i typu

inwestycji.

Dokonując inwestycji krótkoterminowych na rynku OTC, musimy

wciąż być na bieżąco. Obsługa takich lokat jest równoznaczna z dodatkową

pracą w wymiarze połowy etatu. Nie wystarczy opanowanie umiejętności

analizy technicznej wykresów notowań surowców. Trzeba stale

czytać nadchodzące informacje i opinie analityków oraz śledzić sytuację

makroekonomiczną.

Bezpośrednie inwestycje długoterminowe wymagają większego

zaangażowania głównie przy kupnie i sprzedaży obiektów inwestycji.

Aby podjąć właściwe decyzje, potrzebna jest jednak wiedza, a tę trzeba

poszerzać cały czas. Poza tym należy nieustannie monitorować rynek

naszych zainteresowań — może się przecież trafić jakaś okazja.

Podsumowanie

1. Inwestycje alternatywne pozwalają na inwestowanie dużych kwot

gotówki.

2. Małe kwoty możemy inwestować w surowce, dzieła sztuki,

przedmioty kolekcjonerskie lub przy pomocy pośredników.

3. Inwestycje krótkoterminowe możemy przeprowadzać praktycznie

tylko na surowcach przez platformy transakcyjne z rynku

OTC.

4. Inwestycje alternatywne to inwestycje długoterminowe; typowa

inwestycja trwa pięć lat.

5. Przeciętne stopy zwrotu są nieco mniejsze niż zwroty z rynku

kapitałowego.

6. Ze względu na małą korelację inwestycji alternatywnych i rynków

kapitałowych duże stopy zwrotu z inwestycji alternatywnych

mogą pojawić się w dowolnym czasie.

7. Ryzyko inwestycyjne w przypadku inwestycji alternatywnych

jest przeważnie większe niż ryzyko na rynkach kapitałowych.

8. Ryzyko inwestycyjne zależy od klasy inwestycji — największe

dotyczy dzieł sztuki, antyków i przedmiotów kolekcjonerskich.

9. Surowce cechuje największa płynność; w pozostałych klasach

inwestycji jest ona niewielka.

10. Koszty inwestycji alternatywnych mogą być wyższe niż koszty

na rynku kapitałowym.

11. Niektóre klasy inwestycji wymagają ogromnej wiedzy specjalistycznej,

dlatego wskazane jest korzystanie z wiedzy ekspertów

oraz opieranie się na wydawanych przez nich certyfikatach. Na podstawie: Inwestycje alternatywne. Pierwsze kroki na rynkupozagiełdowym ZOBACZ>>>

Formy prawne inwestowania w nieruchomości

Formy prawne inwestowania w nieruchomości to skondensowana wiedza na temat najczęściej występujących form prawnych inwestowania w nieruchomości. Dowiedz się z niej m.in. jakie są wady i zalety prowadzenia inwestycji jako działalności gospodarczej, jako spółki z o.o., oraz jako osoby fizycznej, jakiej formy prawnej używać do jakiego typu inwestycji, a także jakie są możliwości opodatkowania każdej z form prowadzenia firmy. Nagranie przeznaczone jest dla osób, które są na początku swojej drogi inwestorskiej lub takie, które inwestują od dawna, ale nigdy nie zastanawiały się nad tym jakie są możliwości związane z optymalizacjami podatkowymi każdej z form.
ZOBACZ: Formy prawne inwestowania w nieruchomości>>>

Skuteczne sposoby inwestowania w nieruchomości

Najważniejszy jest cel

  Proście, a otrzymacie; szukajcie, a  znajdziecie; kołaczcie, a otworzą wam (…).

  

  św. Mateusz

ZOBACZ PORADNIK: Skuteczne sposoby inwestowania w nieruchomości>>>

  

      W tym poradniku prezentuję sprawdzone, przeze mnie i

      innych inwestorów, sposoby na to, jak skutecznie inwestować w mieszkania.

      Podpowiadam, jak zwiększyć przepływ finansów oraz odpowiednio zabezpieczyć

      swój biznes przed wieloma zagrożeniami. W przystępnej formie przedstawiam

      zasady gry obowiązujące w tym biznesie. Wiedza ta pochodzi z wielu źródeł:

      ze szkoleń, literatury fachowej i własnego doświadczenia. Starałem się

      wyodrębnić esencję, najbardziej wartościowe sposoby, aby nie trzeba było

      gromadzić stosu innych książek. Moim celem było stworzenie instrukcji

      działania zarówno dla laika, jak i już zaawansowanego inwestora, który

      wzbogaci swoje doświadczenie. Nie ma jednak lepszego poradnika niż

      prawdziwe życie, które pokazuje nam ciągle nowe możliwości i stawia przed

      nowymi wyzwaniami. Niemożliwy do opisania w ramach jednej książki jest

      cały zakres inwestowania, zarządzania i rozliczania. W tym poradniku

      znajdziesz jednak, Czytelniku, najważniejsze, najbardziej powtarzalne,

      skuteczne, przetestowane i realne sposoby na wdrożenie właściwych w Twojej

      sytuacji rozwiązań. W tematyce specjalistycznej, jak podatki, zarządzanie

      budżetem domowym czy oszczędzanie pieniędzy, odsyłam do konkretnych osób

      zajmujących się danym zagadnieniem. Nie zostawiam Cię samego w praktycznie

      żadnej kwestii związanej z szeroko pojętym inwestowaniem w mieszkania.

      Ujawniam znane mi źródła, wskazuję wyspecjalizowane osoby, które mogą

      pomóc Ci poszerzyć wiedzę w danym temacie.

    

      Chciałbym, abyś uświadomił sobie, że wielkie cele

      realizowane przy pomocy małych kroków dają realne zmiany. Posiadanie celów

      sprawia, że jesteś silny i odważnie patrzysz w przyszłość. Są one

      współczesnym lekarstwem na powszechne choroby społeczeństw

      zwane biedą,

      pasożytnictwem na innych i biernością.

    

      Inwestowanie w mieszkania może być Twoją przyszłością.

      Jeśli masz jakieś wstrzymujące Cię przekonania, niepozwalające uznać, że

      to właściwa droga, spójrz na swoje korzenie i zmień

      je. Efekty działań zmienią się automatycznie lub wprost proporcjonalnie do

      tego, jak będziesz przygotowany mentalnie. Dobrze wiedzieć, skąd się

      pochodzi, ale zdecydowanie ważniejsze jest, dokąd się zmierza. Przednia

      szyba w aucie jest znacznie większa od lusterka wstecznego. To Ty

      kierujesz autem i trzymasz kierownicę, a nie odwrotnie. Polecam świetną

      książkę T. Harva Ekera

      Bogaty albo biedny. Po prostu różni mentalnie,

      która szerzej opisuje ten mechanizm.

    

      Jeśli zamierzasz rozpocząć inwestowanie w

      nieruchomości, musisz mieć cel. Może nie jest to odkrycie Ameryki, ale

      wielu początkujących inwestorów mówi: tak, tak, wszystko wiem. Działają po omacku, chaotycznie i przy nadarzającej się transakcji ulegają emocjom, przestają racjonalnie kalkulować, co się

      opłaca, a co nie. Sam przez to przechodziłem przy zakupie pierwszego

      mieszkania.

    

      Jako inwestor musisz dokładnie wiedzieć, ile chcesz

      zarabiać pieniędzy, ile potrzebujesz. Twoja podświadomość nie wie, ile to

      jest dużo, więc używaj kwot zamiast słów.

    

      Wiedz też, że nie zawarłeś z nikim kontraktu na

      wieczne życie, a Twoje losy to nie ćwiczenia. To realny świat, w którym

      funkcjonujesz. Wykorzystaj zatem wszystkie dostępne możliwości w jak

      najlepszy sposób. Czasami odnosimy wrażenie, że inni mają więcej, i

      minimalizujemy swój potencjał, swoje cele i działania. Jednak to nie jest

      prawda. Każdy ma wszystko, czego potrzebuje, aby działać. Jedni po prostu

      tę umiejętność świetnie opanowali i z niej korzystają, a inni dopiero ją

      odkrywają, uczą się.

    

      Cel musi być nie tylko zapisany, ale i realnie

      skalkulowany. Mam na myśli określenie limitu czasu na jego osiągnięcie,

      rozmiaru, zakresu itp. Inaczej nie będziesz wiedział, że go osiągnąłeś. W

      przypadku mieszkań sugeruję zapisać dokładnie, czego szukamy (miasto,

      dzielnica, metraż, liczba pokoi, kwota, jaką możemy wydać, stan

      prawny/stan techniczny). Uwierz, napisanie tych danych na kartce spowoduje

      uruchomienie całej masy procesów działających w tle.

      Nagle zaczną się pojawiać takie osoby, oferty i okoliczności, które

      realnie przybliżą Cię do określonego celu. To tak jak z ustawianiem GPS

      przed ruszeniem w drogę. Wpisujesz współrzędne lub inne dane, urządzenie

      chwilę myśli, a następnie otrzymujesz rezultat w postaci mapy. Sam GPS

      nie przeniesie Cię przecież z miejsca X do miejsca Y. Musisz wykonać

      działanie i wziąć udział w procesie. Podobnie jest z inwestowaniem. Jeśli

      nie masz pieniędzy, wypisz sobie, jak je zdobędziesz, a następnie jak i w

      co je zainwestujesz. Czy zgodzisz się, że ciężko byłoby złożyć puzzle z

      1000 elementów, nie patrząc na obrazek? Zajęłoby to znacznie więcej czasu

      niż z instrukcją. Plan działania sprawia, że wiesz, gdzie iść. Pamiętaj:

      to Ty narzucasz kierunek i tempo. Im więcej zrobisz w tym zakresie, im

      lepiej się przygotujesz, tym szybciej zrealizujesz swoje założenia.

Cele łatwiej jest realizować w zgranym zespole. Miej

      oparcie przynajmniej w jednej bliskiej osobie, która zawsze powie: Wierzę w Ciebie i w to, co

      robisz. Trzymam kciuki.

    

      Pracuj z kalendarzem. Umieszczaj w nim swoje cele na

      osi czasu, czyli wpisuj je pod konkretną datą. Nigdy nie wiesz, co się

      stanie. Samo zapisanie zajmuje kilka minut. Ze swojego doświadczenia wiem,

      że ta pozornie zwykła czynność ma wielką moc, gdy ów cel się

      materializuje.

    

      Celem, jaki możesz osiągnąć, nie jest duża liczba

      mieszkań, ale uwolnienie się ze schematycznego świata. Ze świata, w którym

      tkwi większość społeczeństw na tej planecie. Jest nim spokój, który

      osiągniesz wraz z wolnością finansową. Brak zmartwień dotyczących

      pieniędzy, przyszłości finansowej Twojej rodziny. To nie liczba mieszkań

      czy ilość gotówki będzie stanowić o Twojej pozycji, ale wewnętrzne

      przekonanie, że to, co robisz, sprawia Ci radość, a tą radością dzielisz

      się z innymi ludźmi. To nadrzędne wartości, do których zmierzasz poprzez

      inwestowanie w nieruchomości.

Pamiętaj też, aby nie przeszkadzać sobie w realizacji

      zamierzonego celu. To sami dla siebie często jesteśmy barierą nie do

      przejścia. Nasz inteligentny mózg tworzy i podpowiada setki wymówek,

      usprawiedliwia brak działania.

    

      Proponuję na początku spojrzeć realnie na własne

      możliwości i dostępny potencjał. Osiągnięcie od razu zbyt dużych celów,

      np. zakupu i wynajmu w ciągu roku 50 mieszkań, może się okazać

      niewykonalne i wywołać uczucie porażki. Lepiej jest jeść ten tort po kawałeczku i zwiększać swoją skuteczność wraz z

      nabywaniem wprawy i doświadczenia w inwestowaniu. Inwestowanie w

      mieszkania to nie zawody. Robisz to dla siebie i swojej rodziny. Nie patrz

      na to, że ktoś ma już 10 mieszkań, a Ty żadnego. Może się zdarzyć, że

      Twoje trzy lokale osiągną większą rentowność niż siedem czy osiem kogoś,

      kto źle nimi zarządza. Trzeba kupować dobrze, a nie szybko. Mieszkań na

      rynku jest bardzo dużo i każdemu, kto chce kupić, trafi się odpowiednie.

      Jest olbrzymia rotacja w kupnie/sprzedaży w wielkich miastach, dlatego tak

      często trafiają się świetne okazje. Nie rozpaczaj zatem, że ktoś ubiegnie

      Cię przy jakiejś ofercie. Stanowcze działanie i wytrwałe brnięcie do

      przodu to mechanizmy efektywności w tej branży. Realizacja celów

      inwestycyjnych ma przybliżyć Cię do osiągnięcia wolności finansowej i

      spokoju wewnętrznego. Mieszkania pod wynajem to też jedna z niewielu

      branż, w których nikt nie powie: musisz zrobić to czy tamto, wstawaj do

      roboty, nie dostaniesz teraz urlopu, w tym miesiącu premii nie będzie, jak

      nie poprawisz wyników, to Cię zwolnimy. Tutaj pracujesz na swoje konto, na

      swoje wyniki i sukces, który ma zabezpieczyć Twoją przyszłość. Żaden etat

      Ci tego nie zagwarantuje: kiedy kończy się umowa, kończą się dochody.

      Dziwi mnie, że tak wielu ludzi tego nie zauważa. Liczni mówią również, że

      pieniądze szczęścia nie dają. Nie zdają sobie sprawy, że bieda też

      szczęścia nie daje. Dlatego, jak mówił Woody Allen, lepiej posiadać

      pieniądze, chociażby z powodów finansowych. Bez pieniędzy nie pomożesz ani

      sobie, ani swojej rodzinie, ani nikomu innemu. W dzisiejszym świecie,

      stety lub niestety, na liście rzeczy niezbędnych do życia

      znajdują się niebezpiecznie blisko tlenu. Masz w sumie dwa wyjścia z

      sytuacji, w której jesteś: zmienić ją i wyznaczyć sobie cele, dążyć do

      nich, lub popaść w rutynę, bierność, przeciętność i niedostatek. Kiedy

      jest ciężko, szczególnie na początku, nie narzekaj, bo to oznacza, że

      wspinasz się na szczyt. Powtórzę raz jeszcze: to Twoje życie, Ty kierujesz

      tym statkiem.

     

      Nie pokażę trików, jak za jednym machnięciem różdżki

      zmienia się świat. Przybliżam wiele wartościowych sposobów, ale żaden nie

      będzie dobry, jeśli nie zaczniesz działać. Przeczytanie tego poradnika da

      Ci wiedzę, natomiast efekty przyjdą, kiedy zaczniesz coś z nią robić.

    

      Nie jest to kolejna amerykańska książka, która miesza

      sen z jawą, jak w trzech krokach zostać milionerem. To raczej instrukcja

      złożenia modelu inwestowania, który będzie Ci odpowiadał. Chcę przekonać

      do tego, że w polskiej rzeczywistości, w oparciu o obowiązujące prawo i

      pomimo specyfiki polskiego rynku da się zarabiać na mieszkaniach. ZOBACZ CAŁY PORADNIK: Skuteczne sposoby inwestowania w nieruchomości>>>

Prawo użytkowania wieczystego

 Drugim mocnym prawem jest prawo użytkowania wieczystego. Powstało ono w dość dziwnych okolicznościach i jest poniekąd sztuczne. W czasach PRL państwo, będąc właścicielem gruntu, nie sprzedawało go, tylko oddawało w użytkowanie wieczyste na określoną liczbę lat, np. 99. Użytkownik nie płacił za zakup nieruchomości, więc działki były stosunkowo tanie – nabywano je za jedyne 10% wartości.

Zobacz: Nie daj się oszukać na rynku nieruchomości>>>

Użytkownik płacił za to dodatkową opłatę roczną za użytkowanie działki, wyznaczaną co roku na podstawie jej aktualnej wartości. Godząc się na takie warunki – zawierał umowę o użytkowanie, narzucającą mu, co ma wybudować na działce i w jakim okresie. Najczęściej na działce miały powstać domy jednorodzinne, ale zdarzały się także umowy nakazujące wybudowanie lokali użytkowych i przede wszystkim garaży przy blokach. Obecnie cała ta sytuacja doprowadziła do swego rodzaju paradoksów, bo właścicielem gruntu jest miasto, a właścicielem budynku użytkownik wieczysty. Jeżeli użytkownikowi skończy się umowa – wraz z upływem zapisanych w niej lat – właściciel gruntu ma prawo jej nie przedłużyć i zwrócić użytkownikowi środki jedynie za to, co zostało wybudowane na działce, pomniejszone oczywiście o stopień zużycia obiektu. Obecnie dodatkowym kłopotem dla użytkowników wieczystych jest fakt, że ceny działek w miastach od roku 2008 znacznie wzrosły, a to spowodowało też wzrost rocznej opłaty.

 Państwo, zdając sobie sprawę z dziwnej sytuacji, jaką tworzy dla użytkowników wieczystych obecne prawo, dąży do wykupu tych działek przez użytkowników wieczystych na własność.

 Preferencyjnie potraktowani zostają użytkownicy wieczyści przede wszystkim nieruchomości o charakterze mieszkalnym (w tym głównie bloków i mieszkań w tych blokach). Mogą oni wykupić działki pod swoim domem jednorodzinnym, wielorodzinnym lub blokiem, w którym mieszkają, nawet za kilka procent wartości. Dotyczy to również współwłaścicieli będących członkami wspólnot mieszkaniowych. Współwłaściciele mający udziały w nieruchomości wspólnej (ułamkowa własność udziału we wspólnych dla wszystkich częściach budynku, takich jak klatki schodowe, piwnice, dachy czy ściany) posiadają także udziały w działce pod blokiem i muszą niestety płacić co roku opłaty za dzierżawę, jeżeli grunt nie należy do wspólnoty jako prawo własności. Dzięki wprowadzonym uregulowaniom odnośnie do możliwości wykupu tych działek mogą oni obecnie przekształcić posiadane prawo użytkowania wieczystego w prawo własności. Trzeba mieć jednak wnioski stu procent właścicieli nieruchomości – aby wszyscy współwłaściciele nieruchomości jednogłośnie wystąpili o przekształcenie użytkowania wieczystego w prawo własności. Nie da się przekształcić np. osiemdziesięciu pięciu procent działki we własność, a piętnastu procent pozostawić w użytkowaniu wieczystym osób z grupy, która nie złożyła wniosku lub nie miała uregulowanych postępowań sądowych odnośnie do spadków, rozwodów itd.

Musi być zatem u wszystkich współwłaścicieli nieruchomości uregulowany w pełni stan własności nieruchomości, co często jest niemożliwe.

 W budynkach wielorodzinnych niemała liczba ludzi żyje z nieuregulowanym stanem prawnym w księdze wieczystej. Na przykład w księdze jako właściciel wpisana bywa osoba od wielu, wielu już lat nieżyjąca. Ludzie po prostu bagatelizują kwestię własności lokalu i całymi latami mieszkają bez postępowania spadkowego. Także w przypadku rozwodu często jedno z eksmałżonków latami zamieszkuje w lokalu, do którego nie ma w ogóle prawa lub w stosunku do którego toczy się niekiedy latami postępowanie. Takie działanie jest oczywiście fizycznie możliwe, ale w przypadku potrzeby dokonania jakiejś czynności urzędowej zamyka drogę do konkretnych działań. Osoby niebędące właścicielami mieszkania nie mogą go sprzedać, zapisać, wynająć ani obciążyć kredytem. Spory rodzinne mają często to do siebie, że procesy pomiędzy małżonkami czy rodzeństwem toczą się całymi latami.

 Zobacz: Nie daj się oszukać na rynku nieruchomości>>>

Księgi wieczyste

Księgi wieczyste

CAŁOŚĆ TU: Nie daj się oszukać na rynku nieruchomości>>>

 Jest to taki spis nieruchomości i ich właścicieli od pokoleń, niekiedy od np. dwustu lat. Jest tam opisana każda nowa osoba pojawiająca się jako właściciel i każda nowa nieruchomość, która powstaje, np. gdy od rolnika kupimy kawałek ziemi, zrobimy pomiary geodezyjne i zaznaczymy ją na mapie. Od momentu wpisania jej do księgi zaczyna żyć własnym życiem. Dostaje swój numer – tzw. geodezyjny – na mapie, np. 247/2 obręb G-10, gmina [tu wpisane są dane gminy].

Nadaje się jej też numer zwany niekiedy potocznie policyjnym, czyli po prostu adres, jaki znamy np. z listów wysyłanych na poczcie. Do tej ewidencji wpisuje się też osobę właściciela.

 Urząd będzie ewidencjonował każdą zmianę właściciela; będzie tam nawet można wpisywać wzmianki, czyli takie uwagi odnośnie do niezgodności stanu zapisanego w księdze z rzeczywistością. Dzieje się tak, gdy np. jakaś nieujawniona jeszcze w księdze osoba wnosi do sądu o przyznanie tych praw. Dokonuje się wtedy tzw. wzmianki o toczącym się postępowaniu. Wzmianka ta stanowi wpis w księdze, do której każda osoba zainteresowana stanem prawnym nieruchomości będzie miała dostęp. Każdy, kto poprosi o wydanie wypisu z księgi wieczystej lub udostępnienie go drogą elektroniczną, otrzyma w nim informację o niezgodności stanu zapisanego w księdze ze stanem faktycznym. Uniemożliwi to m.in. sprzedaż nieruchomości w tym stanie do czasu uregulowania jej statusu i wykreślenia wzmianki. Takie wzmianki są często elementem toczących się spraw sądowych odnośnie do tematu posiadania prawa do przedmiotowej nieruchomości. Wpisuje się je na podstawie skierowanego do sądu wniosku jednej ze stron. Stanowi to tzw. zabezpieczenie roszczenia. Ochrania osobę, która wystąpiła do sądu o prawa do tej nieruchomości, przed nieuczciwym działaniem osoby, która jest wpisana w księdze wieczystej jako właściciel i mogłaby do czasu zakończenia postępowania np. sprzedać tę sporną nieruchomość, znikając z pieniędzmi. Uniemożliwia po prostu sprzedaż nieruchomości do czasu zakończenia sprawy sądowej i uprawomocnienia wyroku, na podstawie którego zostanie ustalony nowy – i tym razem już bezsporny – właściciel nieruchomości.

 Sąd wieczystoksięgowy będzie zbierał wszystkie dokumenty i wnioski złożone nt. danej nieruchomości i przechowywał je jak w archiwum, aby w dowolnym momencie można było je przejrzeć.

Każda aktualizacja KW nazywana jest wpisem w księdze wieczystej. Nawet wykreślenie czegoś już nieaktualnego także nosi rangę wpisu. A wpisów różnych zgłoszonych spraw dokonuje się w kolejności zgłoszenia, którą z kolei ustala się wg dziennika ksiąg wieczystych. To tak jak w niemal każdym urzędzie piszemy pismo (w tym przypadku nazywa się ono akurat wnioskiem), wnosimy opłatę w kasie i składamy na dziennik, a sekretarz wpisuje datę i dokładną godzinę zgłoszenia.

 Dlaczego to wszystko robi się tak skrupulatnie?

 Dlatego, że w księdze wieczystej mogą być też hipoteki. Kiedy jesteśmy komuś coś winni, może on wpisać swoją należność do naszej księgi wieczystej. Jest to poniekąd wada naszej nieruchomości, ponieważ hipoteki nie zawsze są dobrowolne (jak np. ta, kiedy sami zawieramy umowę o kredyt) – czasem są przymusowe i wpisywane na wniosek sądu. Jeżeli sami bierzemy kredyt na zakup nieruchomości, lub pożyczamy pieniądze pod zabezpieczenie, jakiego udzielamy bankowi na nieruchomości, wpisujemy tę hipotekę sami i wiemy o jej istnieniu. Ale bywają sytuacje, gdy mamy długi lub ciążą na nas wyroki sądowe, lub mamy współwłaścicieli nieruchomości, których na podstawie wyroku jesteśmy zobowiązani spłacić.

 To właśnie oni na podstawie wyroku sądu, który po jego wydaniu uprawomocnia się przez 14 dni (nasz termin na odwołanie), mają prawo załatwić sobie nakaz zapłaty lub klauzulę wykonalności. Z takim dokumentem idą oni do sądu i niestety wpisują się na hipotekę swojego dłużnika (czyli tego, kto jest właścicielem tej określonej nieruchomości). Data i godzina złożenia wniosku są potrzebne, aby ustalić kolejność składania wniosków. Najważniejszy i realizowany jako pierwszy w przypadku sprzedaży nieruchomości, np. przez komornika, jest ten, który zostanie złożony wcześniej i pierwszy się wpisze. Wierzyciel – czyli osoba, której jesteśmy winni pieniądze – w sytuacji, gdy nie spłacimy długu w terminie, ma prawo żądać sprzedaży nieruchomości przez komornika.

Czasami więc osoba, która jest właścicielem, może faktycznie nie dostać za swoją nieruchomość ani grosza i nawet po jej sprzedaży pozostać z długami. Księgi wieczyste są JAWNE i łatwo dostępne, zarówno dla właścicieli, jak i dla osób chcących je kupić, pośredników oraz wierzycieli. Wszystko ułatwia fakt, że są już one prowadzone w systemie elektronicznym. To znaczne udogodnienie dla wszystkich, którzy mają ochotę zajrzeć do takiej księgi.

 Wystarczy wejść na stronę ekw.ms.gov.pl. Jeżeli interesuje nas jakaś nieruchomość, znajdziemy ją tam po numerze – ale nie jest to numer ulicy ani nr domu, tylko specjalny numer, jaki nadaje sąd, np. LD1M/00097656/09.

 Znając jedynie adres, niestety na razie znajdziemy ten numer księgi wieczystej dopiero podczas samodzielnej wizyty w sądzie wieczystoksięgowym – który jest wydziałem sądu rejonowego, i który prowadzi ten rejestr.

Rzekomo możemy także znaleźć numery nieruchomości nadane w KW w internecie, ale czasami może to być utrudnione.

 Z całą pewnością jednak należy raz jeszcze podkreślić: księgi wieczyste są jawne. To znaczy, że każdy ma dostęp do informacji, które są w nich zawarte.

 Właśnie dlatego nikt, kto kupuje nieruchomość, nie ma prawa powoływać się na fakt, że o czymś, co jest tam zapisane, nie wiedział. Że nie wiedział o długach właściciela albo o toczącym się jego postępowaniu o tę nieruchomość z eksżoną.

 Po prostu wszystko jest jawne!

 W tej sytuacji, a i owszem, prawo własności można niekiedy sprzedać lub zapisać rodzinie – ale kupujący lub spadkobierca musi uważać, aby nie przejąć nieruchomości z długami. Będąc natomiast właścicielem nieruchomości, można ją swobodnie wynająć, rozbudować itd. Można na tej nieruchomości zamieszkać lub obciążyć ją kredytem, kiedy chcemy uzyskać pożyczkę hipoteczną. Można także zostawić ją komuś w zamian za opiekę nad nami do końca życia, lub zgodzić się, aby przez naszą działkę przechodziły pod ziemią kable lub rury albo by ktoś inny dojeżdżał przez nią do nieruchomości sąsiada. Stąd uważa się, że prawo własności daje tak dużą swobodę dysponowania nieruchomością, iż jest ono ponad innymi prawami.

CAŁOŚĆ TU: Nie daj się oszukać na rynku nieruchomości>>>