Pytania, które
możemy zadać, by dowiedzieć się, czy sprzedawca jest zmotywowany, można
podzielić na 3 grupy:
1. Pytania związane
z sytuacją osobistą.
2. Pytania związane
z samą nieruchomością.
3. Pytania związane
z sytuacją finansową.
Sytuacja osobista
1. Czy jest
wyraźnie określony termin, do kiedy pan musi
sprzedać swoją
nieruchomość?
2. Jaki jest powód
sprzedaży tej nieruchomości?
Nieruchomość
1. Jaki jest stan
nieruchomości?
2. Czy nieruchomość
wymaga jakichś napraw, które muszą być
pilnie wykonane?
Marcin Marczak
Sytuacja finansowa
1. Jak długo
mieszkał pan w tym domu? (To pytanie pozwoli Ci oszacować, ile właściciel
zapłacił za nieruchomość oraz ile może być ona teraz warta. To z kolei pozwoli
Ci określić, jak dużo możesz wynegocjować.)
2. Jaka, według
pana, jest wartość tej nieruchomości?
3. Jak uzyskał pan
tę wartość? Czy korzystał pan z profesjonalnej pomocy, by wycenić tę
nieruchomość? Czy miał pan agenta, który oszacował wartość tej nieruchomości?
Jeśli już
rozpoznamy w naszym rozmówcy sprzedawcę zmotywowanego, możemy spróbować wpłynąć
na jego decyzję
o sprzedaży właśnie
nam swojej nieruchomości. Czynniki, które mogą zmotywować sprzedawcę do
sprzedaży swojego mieszkania to:
Poważne problemy
finansowe
Wielu właścicieli
ma problemy ze spłacaniem rat kredytu. Poza kredytem mieszkaniowym mają oni
również osobiste pożyczki, karty kredytowe i inne zaległości do uregulowania.
Taka sytuacja finansowa może spowodować, że bank przejmie prawa własności
nieruchomości, a były właściciel będzie zmuszony ją opuścić. Wiele z takich
osób będzie się starało więc sprzedać nieruchomość, aby uniknąć konsekwencji
następujących po przejęciu mieszkania przez bank, czyli aby nie dopuścić do
braku miejsca do życia oraz publicznego upokorzenia. Obecnie wielu właścicieli stoi
w obliczu takich trudności, co powoduje, że przybywa nieruchomości o cenie
poniżej wartości rynkowej.
Jednocześnie mamy
też wielu inwestorów, którzy się przeliczyli.
Zgubił ich
nadmierny optymizm czy wręcz ślepa wiara w firmy sprzedające nieruchomości,
produkty finansowe oraz kursy „jak stać się milionerem w ciągu jednego roku”.
Wielu ludzi nie kwestionowało założenia, że „wartość nieruchomości będzie
zawsze i ciągle szła w gorę”. Wydawało im się, że ceny będę zawsze rosnące. W
ostatnich dwóch latach nieruchomości były „gorącym tematem” i każdy chciał być
częścią tego klubu.
Obecnie wielu z
tych inwestorów jest zmuszonych sprzedać, a w wielu przypadkach muszą sprzedać
szybko i poniżej wartości rynkowej.
Zmiana miejsca
zamieszkania
Często spotkamy
sytuacje, w których właściciele są zmuszeni przenieść się do innego kraju ze
względu na pracę lub z innych powodów. Dlatego też muszą podjąć decyzję o
sprzedaży nieruchomości, aby się uwolnić od problemów związanych z utrzymywaniem
jej na odległość. Kolejnym powodem do podjęcia decyzji o szybkiej sprzedaży
może być fakt, że właściciele potrzebują pieniędzy na zakup nieruchomości w
nowym miejscu.
Jest to dość często
spotykana sytuacja, gdy sprzedający jest zmotywowany, by szybko sprzedać
poniżej wartości rynkowej.
Odziedziczenie
posiadłości
Dziedziczenie
nieruchomości będących z dala od miejsca zamieszkania związane jest z pewnymi
kosztami i trudnościami utrzymania ich. W wielu przypadkach dodatkowym
utrudnieniem jest przypadek, kiedy mamy kilku spadkobierców. W takich sytuacjach
często nowi właściciele decydują się na sprzedaż nieruchomości i by to zrobić
szybko, wystawiają posiadłość na rynku po obniżonej cenie. Ten fakt, że
nieruchomość znajduje się z dala od miejsca zamieszkania, powoduje, że mogą oni
być bardziej otwarci na negocjacje cenowe, aby uniknąć dodatkowych kłopotów.
Rozwód
Małżonkowie, którzy
są w trakcie rozwodu, mogą chcieć szybko zakończyć sprawy związane z
rozdzieleniem wspólnego majątku.
Dlatego też często
może im szczególnie zależeć na szybkim spieniężeniu, co jednocześnie jest
istotną motywacją, aby sprzedać swoją nieruchomość poniżej wartości.
Stan nieruchomości
Czasem stan
nieruchomości zmusza właścicieli do jej sprzedaży.
Taka sytuacja może dotyczyć
zarówno właścicieli, jak i inwestorów, którzy wynajmują.
Właściciel może być
postawiony w sytuacji, gdy nie ma wystarczających środków finansowych na
niezbędny remont, co jednocześnie uniemożliwia wynajęcie lokalu. Taka sytuacja
może go zmusić do szybkiej sprzedaży.
Kolejnym powodem
może być finansowanie nieruchomości przy użyciu pewnych kredytów. Niektóre
produkty finansowe są tak skonstruowane, że w pewnym momencie właściciel
zmuszony jest wyłożyć dużą kwotę jednorazowo, jako część warunków uzyskania
kredytu. To może sprawić, że może on być zmuszony, by sprzedać swoją
nieruchomość.
Brak przepływu
pieniężnego
Niektórzy
inwestorzy będą gotowi sprzedać swoje nieruchomości ze względu na negatywny
przepływ pieniężny swojego portfolio.
Gdy łączne wydatki związane
z utrzymaniem nieruchomości są wyższe niż dochód generowany przez wynajem,
inwestor będzie musiał dokładać własne pieniądze co miesiąc, by pozostać w
posiadaniu nieruchomości.
Pierwsza rzecz,
którą powinieneś zrobić, kupując taką nieruchomość, to przeprowadzenie kalkulacji na uzyskanie dodatniego przepływu
pieniężnego – cashflow. By zwiększyć dochód z czynszu, uwzględnij wynajem nieruchomości
na pokoje lub poszukaj sposobów zredukowania kosztów.
Deweloperzy
Wielu deweloperów w
obecnej sytuacji będzie zmuszonych sprzedać mieszkania poniżej wartości
rynkowej. Podobnie jak większość inwestorów zbyt optymistycznie spojrzeli w
przyszłość i w obecnej sytuacji zderzyło się to z trudną rzeczywistością braku
kredytów oraz braku sprzedaży. Deweloperzy, którzy wzięli kredyty z banków,
mogli napotkać trudności ze spłatą ich w czasie kryzysu ekonomicznego. Istnieje
zatem szansa, że będą oni zmotywowani udzielić rabatu, aby sprzedać i uzyskać niezbędne
finanse do spłaty owego kredytu.
Mogą oni być także
zmotywowani do szybszej sprzedaży w sytuacji, gdy mają rozpoczęty już więcej
niż jeden projekt i potrzebują środków finansowych do zakończenia inwestycji.
W związku z tym
mogą być w stanie sprzedać kilka apartamentów z rabatem, aby szybko zdobyć
środki finansowe. Bądźmy jednak świadomi ryzyka wliczonego w kupowanie takich
apartamentów (kompleksowych), które nie są jeszcze ukończone.
W obecnej sytuacji
wielu deweloperów ma i będzie miało problem z uzyskaniem finansów, mogą oni
więc nie być w stanie ukończyć inwestycji. Dlatego ważne jest tutaj, aby
zawrzeć transakcję z deweloperami, którzy mają bardzo mocne saldo przychodów,
reputację, oraz długą historię ukończonych projektów.
W niektórych
krajach firmy ubezpieczeniowe oferują specjalne pakiety chroniące deweloperów
przed bankructwem.
Kolejna rzecz, o
której warto pamiętać podczas podpisywania umowy to fakt, że płacisz w ratach,
zgodnie z postępem budowy.
Pamiętaj jednak,
aby zawsze szukać porad prawnych, zanim dojdzie do postawienia parafki pod
warunkami kontraktu.
WSZYSTKIE INFORMACJE ZNAJDZIESZ TUTAJ: Jak kupować nieruchomości poniżej ich wartości rynkowej