Drugim mocnym prawem jest prawo użytkowania
wieczystego. Powstało ono w dość dziwnych okolicznościach i jest
poniekąd sztuczne. W czasach PRL państwo, będąc właścicielem gruntu, nie
sprzedawało go, tylko oddawało w użytkowanie wieczyste na określoną liczbę
lat, np. 99. Użytkownik nie płacił za zakup nieruchomości, więc działki były
stosunkowo tanie – nabywano je za jedyne 10% wartości.
Użytkownik płacił za to
dodatkową opłatę roczną za użytkowanie działki, wyznaczaną co roku na podstawie
jej aktualnej wartości. Godząc się na takie warunki – zawierał umowę
o użytkowanie, narzucającą mu, co ma wybudować na działce
i w jakim okresie. Najczęściej na działce miały powstać domy
jednorodzinne, ale zdarzały się także umowy nakazujące wybudowanie lokali
użytkowych i przede wszystkim garaży przy blokach. Obecnie cała ta
sytuacja doprowadziła do swego rodzaju paradoksów, bo właścicielem gruntu jest
miasto, a właścicielem budynku użytkownik wieczysty. Jeżeli użytkownikowi
skończy się umowa – wraz z upływem zapisanych w niej lat – właściciel
gruntu ma prawo jej nie przedłużyć i zwrócić użytkownikowi środki jedynie
za to, co zostało wybudowane na działce, pomniejszone oczywiście o stopień
zużycia obiektu. Obecnie dodatkowym kłopotem dla
użytkowników wieczystych jest fakt, że ceny działek w miastach od roku
2008 znacznie wzrosły, a to spowodowało też wzrost rocznej opłaty.
Państwo, zdając sobie sprawę z dziwnej
sytuacji, jaką tworzy dla użytkowników wieczystych obecne prawo, dąży do wykupu
tych działek przez użytkowników wieczystych na własność.
Preferencyjnie potraktowani zostają
użytkownicy wieczyści przede wszystkim nieruchomości o charakterze
mieszkalnym (w tym głównie bloków i mieszkań w tych blokach).
Mogą oni wykupić działki pod swoim domem jednorodzinnym, wielorodzinnym lub
blokiem, w którym mieszkają, nawet za kilka procent wartości. Dotyczy to również
współwłaścicieli będących członkami wspólnot mieszkaniowych. Współwłaściciele
mający udziały w nieruchomości wspólnej (ułamkowa własność udziału we
wspólnych dla wszystkich częściach budynku, takich jak klatki schodowe,
piwnice, dachy czy ściany) posiadają także udziały w działce pod blokiem
i muszą niestety płacić co roku opłaty za dzierżawę, jeżeli grunt nie
należy do wspólnoty jako prawo własności. Dzięki wprowadzonym uregulowaniom
odnośnie do możliwości wykupu tych działek mogą oni obecnie przekształcić
posiadane prawo użytkowania wieczystego w prawo własności. Trzeba mieć
jednak wnioski stu procent właścicieli nieruchomości – aby wszyscy
współwłaściciele nieruchomości jednogłośnie wystąpili o przekształcenie
użytkowania wieczystego w prawo własności. Nie da się przekształcić np.
osiemdziesięciu pięciu procent działki we własność, a piętnastu procent
pozostawić w użytkowaniu wieczystym osób z grupy, która nie złożyła
wniosku lub nie miała uregulowanych postępowań sądowych odnośnie do spadków,
rozwodów itd.
Musi być zatem u wszystkich
współwłaścicieli nieruchomości uregulowany w pełni stan własności
nieruchomości, co często jest niemożliwe.
W budynkach wielorodzinnych niemała
liczba ludzi żyje z nieuregulowanym stanem prawnym w księdze
wieczystej. Na przykład w księdze jako właściciel wpisana bywa osoba od
wielu, wielu już lat nieżyjąca. Ludzie po prostu bagatelizują kwestię własności
lokalu i całymi latami mieszkają bez postępowania spadkowego. Także
w przypadku rozwodu często jedno z eksmałżonków latami zamieszkuje
w lokalu, do którego nie ma w ogóle prawa lub w stosunku do
którego toczy się niekiedy latami postępowanie. Takie działanie jest oczywiście
fizycznie możliwe, ale w przypadku potrzeby dokonania jakiejś czynności
urzędowej zamyka drogę do konkretnych działań. Osoby niebędące właścicielami
mieszkania nie mogą go sprzedać, zapisać, wynająć ani obciążyć kredytem. Spory
rodzinne mają często to do siebie, że procesy pomiędzy małżonkami czy
rodzeństwem toczą się całymi latami.