Księgi wieczyste
Jest to taki spis nieruchomości i ich
właścicieli od pokoleń, niekiedy od np. dwustu lat. Jest tam opisana każda nowa
osoba pojawiająca się jako właściciel i każda nowa nieruchomość, która
powstaje, np. gdy od rolnika kupimy kawałek ziemi, zrobimy pomiary geodezyjne
i zaznaczymy ją na mapie. Od momentu wpisania jej do księgi zaczyna żyć
własnym życiem. Dostaje swój numer – tzw. geodezyjny – na mapie, np. 247/2
obręb G-10, gmina [tu wpisane są dane gminy].
Nadaje się jej też numer
zwany niekiedy potocznie policyjnym, czyli po prostu adres, jaki znamy np.
z listów wysyłanych na poczcie. Do tej ewidencji wpisuje się też osobę
właściciela.
Urząd będzie ewidencjonował każdą zmianę
właściciela; będzie tam nawet można wpisywać wzmianki, czyli takie uwagi
odnośnie do niezgodności stanu zapisanego w księdze
z rzeczywistością. Dzieje się tak, gdy np. jakaś nieujawniona jeszcze
w księdze osoba wnosi do sądu o przyznanie tych praw. Dokonuje się
wtedy tzw. wzmianki o toczącym się postępowaniu. Wzmianka ta stanowi wpis
w księdze, do której każda osoba zainteresowana stanem prawnym
nieruchomości będzie miała dostęp. Każdy, kto poprosi o wydanie wypisu
z księgi wieczystej lub udostępnienie go drogą elektroniczną, otrzyma
w nim informację o niezgodności stanu zapisanego w księdze ze
stanem faktycznym. Uniemożliwi to m.in. sprzedaż nieruchomości w tym stanie
do czasu uregulowania jej statusu i wykreślenia wzmianki. Takie wzmianki
są często elementem toczących się spraw sądowych odnośnie do tematu posiadania
prawa do przedmiotowej nieruchomości. Wpisuje się je na podstawie skierowanego
do sądu wniosku jednej ze stron. Stanowi to tzw. zabezpieczenie roszczenia.
Ochrania osobę, która wystąpiła do sądu o prawa do tej nieruchomości,
przed nieuczciwym działaniem osoby, która jest wpisana w księdze
wieczystej jako właściciel i mogłaby do czasu zakończenia postępowania np.
sprzedać tę sporną nieruchomość, znikając z pieniędzmi. Uniemożliwia po
prostu sprzedaż nieruchomości do czasu zakończenia sprawy sądowej
i uprawomocnienia wyroku, na podstawie którego zostanie ustalony nowy –
i tym razem już bezsporny – właściciel nieruchomości.
Sąd wieczystoksięgowy będzie zbierał wszystkie
dokumenty i wnioski złożone nt. danej nieruchomości i przechowywał je
jak w archiwum, aby w dowolnym momencie można było je przejrzeć.
Każda aktualizacja KW
nazywana jest wpisem w księdze wieczystej. Nawet wykreślenie czegoś już
nieaktualnego także nosi rangę wpisu. A wpisów różnych zgłoszonych spraw
dokonuje się w kolejności zgłoszenia, którą z kolei ustala się wg
dziennika ksiąg wieczystych. To tak jak w niemal każdym urzędzie piszemy
pismo (w tym przypadku nazywa się ono akurat wnioskiem), wnosimy opłatę
w kasie i składamy na dziennik, a sekretarz wpisuje datę
i dokładną godzinę zgłoszenia.
Dlaczego to wszystko robi się tak
skrupulatnie?
Dlatego, że w księdze wieczystej mogą być
też hipoteki. Kiedy jesteśmy komuś coś winni, może on wpisać swoją należność do
naszej księgi wieczystej. Jest to poniekąd wada naszej nieruchomości, ponieważ
hipoteki nie zawsze są dobrowolne (jak np. ta, kiedy sami zawieramy umowę
o kredyt) – czasem są przymusowe i wpisywane na wniosek sądu. Jeżeli
sami bierzemy kredyt na zakup nieruchomości, lub pożyczamy pieniądze pod
zabezpieczenie, jakiego udzielamy bankowi na nieruchomości, wpisujemy tę
hipotekę sami i wiemy o jej istnieniu. Ale bywają sytuacje, gdy mamy
długi lub ciążą na nas wyroki sądowe, lub mamy współwłaścicieli nieruchomości,
których na podstawie wyroku jesteśmy zobowiązani spłacić.
To właśnie oni na podstawie wyroku sądu, który
po jego wydaniu uprawomocnia się przez 14 dni (nasz termin na odwołanie), mają
prawo załatwić sobie nakaz zapłaty lub klauzulę wykonalności. Z takim
dokumentem idą oni do sądu i niestety wpisują się na hipotekę swojego
dłużnika (czyli tego, kto jest właścicielem tej określonej nieruchomości). Data
i godzina złożenia wniosku są potrzebne, aby ustalić kolejność składania
wniosków. Najważniejszy i realizowany jako pierwszy w przypadku
sprzedaży nieruchomości, np. przez komornika, jest ten, który zostanie złożony
wcześniej i pierwszy się wpisze. Wierzyciel – czyli osoba, której jesteśmy
winni pieniądze – w sytuacji, gdy nie spłacimy długu w terminie, ma
prawo żądać sprzedaży nieruchomości przez komornika.
Czasami więc osoba, która
jest właścicielem, może faktycznie nie dostać za swoją nieruchomość ani grosza
i nawet po jej sprzedaży pozostać z długami. Księgi wieczyste są
JAWNE i łatwo dostępne, zarówno dla właścicieli, jak i dla osób
chcących je kupić, pośredników oraz wierzycieli. Wszystko ułatwia fakt, że są
już one prowadzone w systemie elektronicznym. To znaczne udogodnienie dla
wszystkich, którzy mają ochotę zajrzeć do takiej księgi.
Wystarczy wejść na stronę ekw.ms.gov.pl.
Jeżeli interesuje nas jakaś nieruchomość, znajdziemy ją tam po numerze – ale
nie jest to numer ulicy ani nr domu, tylko specjalny numer, jaki nadaje sąd,
np. LD1M/00097656/09.
Znając jedynie adres, niestety na razie
znajdziemy ten numer księgi wieczystej dopiero podczas samodzielnej wizyty
w sądzie wieczystoksięgowym – który jest wydziałem sądu rejonowego,
i który prowadzi ten rejestr.
Rzekomo możemy także
znaleźć numery nieruchomości nadane w KW w internecie, ale czasami
może to być utrudnione.
Z całą pewnością jednak należy raz
jeszcze podkreślić: księgi wieczyste są jawne. To znaczy, że każdy ma dostęp do
informacji, które są w nich zawarte.
Właśnie dlatego nikt, kto kupuje nieruchomość,
nie ma prawa powoływać się na fakt, że o czymś, co jest tam zapisane, nie
wiedział. Że nie wiedział o długach właściciela albo o toczącym się
jego postępowaniu o tę nieruchomość z eksżoną.
Po prostu wszystko jest jawne!
W tej sytuacji, a i owszem,
prawo własności można niekiedy sprzedać lub zapisać rodzinie – ale kupujący lub
spadkobierca musi uważać, aby nie przejąć nieruchomości z długami. Będąc
natomiast właścicielem nieruchomości, można ją swobodnie wynająć, rozbudować
itd. Można na tej nieruchomości zamieszkać lub obciążyć ją kredytem, kiedy
chcemy uzyskać pożyczkę hipoteczną. Można także zostawić ją komuś w zamian
za opiekę nad nami do końca życia, lub zgodzić się, aby przez naszą działkę
przechodziły pod ziemią kable lub rury albo by ktoś inny dojeżdżał przez nią do
nieruchomości sąsiada. Stąd uważa się, że prawo własności daje tak dużą swobodę
dysponowania nieruchomością, iż jest ono ponad innymi prawami.